Moody's оценило рынок ипотеки России

В своем новом отчете международное рейтинговое агентство Moody's Investors Service исследовала рынок ипотечного кредитования в России. Согласно оценкам экспертов, рынок ипотечного жилищного кредитования в период с 2004 по 2007 год ежегодно рос на 224%.

В отчете агентство поясняет, что для присвоения рейтингов российским ценным бумагам, обеспеченным жилищной ипотекой (RMBS), агентство руководствовалось методикой моделирования, разработанной на базе общей методологии присвоения рейтингов RMBS в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки. Эта методика предусматривает использование модели анализа индивидуального кредита (MILAN) в сочетании с одной из моделей прогнозирования денежных потоков. В данном случае использовалась модель MARCO – "Анализатор денежных потоков от жилищных ипотечных кредитов".

Согласно исследованиям, совокупный объем рынка в период с 2004 по 2007 год вырос с $665,3 млн до $22,7 млрд, что в среднем составляет повышение на 224% в год. Младший вице-президент-аналитик агентства Moody's Ольга Гехт объясняет полученные результаты несколькими причинами. В первую очередь, это обусловлено изменениями в законодательстве, которые позволили использовать жилую недвижимость в качестве залогового обеспечения кредитов. Кроме того, повышенный спрос на жилье на фоне устойчивого экономического подъема, а также стремительное его удорожание вынуждает население использовать для покупки жилья банковское финансирование.

"Всего за два года цены на жилье в Москве выросли вдвое. В течение этого времени в России наблюдался устойчивый рост ВВП на душу населения (7% в год), а годовой рост конечного личного потребления составил 8%. Помимо этого, реальная средняя заработная плата увеличилась более чем на 14% как в 2006, так и в 2007 годах, а рост чистого дохода населения, согласно оценкам, составил более 10% в год", - рассказывает Ольга Гехт.

Экономический подъем, стимулируемый ростом цен на нефть, поспособствовал росту ипотеки. Однако аналитик отмечает, что российский ипотечный рынок еще "молод" и практически не испытан в условиях экономического спада.

"Российская версия модели MILAN - результат тщательного анализа и сравнения основных европейских рынков RMBS, а также детального исследования российского рынка, которое провело агентство Moody's, уделив особое внимание анализу исторических данных о поведении активов и иной информации, имеющейся по этому рынку", - пояснила Ольга Гехт.
www.kommersant.ru

Кому откажут в получении ипотечного кредита?

Ужесточение условий выдачи ипотечных кредитов

Проанализировав ситуацию, происходящую на ипотечном рынке США, российские банки стали более настороженно подходить к вопросу выдачи кредитов.

«До августа прошлого года банки снижали кредитные ставки, появлялись программы без первоначального взноса. В некоторых банках для того, чтобы подтвердить свой доход, клиенту достаточно было заполнить специальную форму, – рассказывает Юлия Полякова, руководитель отдела по связям с общественностью кредитного брокера «Фосборн Хоум». – С осени ситуация изменилась. Банки увидели, что одной из причин ипотечного кризиса в США была выдача кредитов рискованной группе заемщиков, и чтобы такая ситуация не повторилась в России, требования, предъявляемые к потенциальному клиенту, стали более жесткими».

Хотя, по мнению вице-президента по развитию бизнеса DeltaCredit Динары Юнусовой: «Ужесточения произошли, но лишь в тех банках, чья кредитная политика была изначально слишком лояльной. События на мировом финансовом рынке заставили эти банки пересмотреть свои взгляды. И, как следствие, они стали подходить более тщательно к анализу кредитоспособности клиентов, стали избегать труднопрогнозируемых. Те же банки, которые изначально придерживались разумной политики в этом вопросе, в числе которых DeltaCredit, своих требований к заемщикам не изменили».

По данным кредитного брокера «Фосборн Хоум», около 15% заемщиков, которые могли в прошлом году получить ипотечный кредит, сегодня лишились такой возможности, «рискованную группу» отсекают уже на уровне заявок. К примеру, потенциальному заемщику с «серой» зарплатой в последнее время стало очень сложно получить ипотечный кредит, если он хотя бы частично не может подтвердить свой доход справкой 2-НДФЛ», – говорит Юлия Полякова.

Как и прежде, рассчитывать на положительный ответ может человек со стабильным высоким «белым» доходом. По словам Ольги Садовской, члена правления Городского ипотечного банка: «Получивший хорошее образование, работающий в известной/крупной компании не один год, не имеющий больших перерывов в трудовом стаже, с хорошей кредитной историей человек может рассчитывать на положительный результат».

А вот если хотя бы один из вышеперечисленных пунктов не соблюдается, с получением кредита, скорее всего, возникнут проблемы. «Причины отказа могут быть в первую очередь связаны с величиной и характером доходов клиента. Это может быть недостаточность и нестабильность дохода, непрозрачность источников доходов. Например, молодой специалист работает в крупной международной компании, получает хороший доход, но стаж его работы на этом месте, скажем, пара месяцев. Ему надо проработать более длительный срок, чтобы претендовать на долгосрочный кредит. Другой пример – клиент работает в компании, которая проходит по уголовному делу. Ему, конечно, откажут в выдаче кредите», – поясняет ситуацию Динара Юнусова.

Сейчас банки объединяют свои базы кредитных историй, активно работает БКИ (Бюро кредитных историй), поэтому за прошлые «недосдачи» придется расплачиваться сегодня: даже за незначительную просрочку в прошлом банк не выдаст клиенту кредит на квартиру. Очередная сложность ждет заемщика, если на нем уже «висит» кредит. Банк будет сопоставлять доходы и расходы и, как говорит Ольга Садовская, «если величина существенная, то есть существующая долговая нагрузка велика, вероятно, что заемщик не сможет рассчитывать на большую сумму ипотечного кредита».

По данным кредитного брокера из «Фосборн Хоум», банки стали более предвзято относиться к некоторым профессиям: частным предпринимателям, юристам, людям, работающим в ювелирной сфере, представителям творческих профессий или зарабатывающих на фондовом рынке — тем, у кого нестабильный доход. Хотя, как говорит Динара Юнусова: «Если вы художник, это вовсе не означает, что ипотека вам недоступна. Если у вас достаточные и стабильные доходы, то у вас есть все шансы получить ипотечный кредит».

Несмотря на то что существуют довольно жесткие условия получения ипотечного кредита, аналитики предсказывают ипотечному кредитованию большое будущее. «Темпы роста рынка ипотеки составляют порядка 115% по сравнению с прошлым годом. Связано это и с растущими доходами россиян, и с увеличением объемов строительства, и с таким, на первый взгляд, негативным фактором, как растущие цены на недвижимость. Ведь в таких условиях ипотека остается основным рыночным инструментом приобретения жилья. По разным оценкам, 60–70% россиян хотели бы улучшить жилищные условия, и уже сейчас в России насчитывается несколько миллионов семей, которые бы хотели, и, исходя из своего дохода, могут получить ипотечный кредит. Если смотреть на относительные показатели, то на сегодняшний день только 15% всех сделок на рынке недвижимости происходит с использованием ипотеки, а доля задолженности по ипотеке в ВВП составляет порядка 5%. Это в десятки раз меньше, чем в других странах. Но именно этот факт наиболее показательно иллюстрирует потенциал российской ипотеки и масштабы дальнейшего развития российской ипотечной отрасли», – отмечает Ольга Садовская.
РБК

Ипотечные кредиты снова подорожают. У АИЖК не хватает денег

АИЖК вводит новые правила работы с партнерами
Ипотека может снова подорожать. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), реализующее программу "Доступное жилье", повышает их до 12% годовых в рублях. Банки, выдающие кредиты по соглашению с АИЖК, могут поднять ставку еще выше.

В начале июля АИЖК официально сообщило, что рассматривает возможность повысить ставки по ипотеке. В агентстве тогда признали, что, располагая ограниченным бюджетом (64 млрд руб. на этот год), не успевают за быстро растущим рынком ипотеки (по оценкам АИЖК, по их стандартам может быть выдано до 60% всех ипотечных кредитов в стране - 700 млрд руб. за 2007 год).

В итоге ставку ипотеки решено было поднять. Это стало известно из писем, которые АИЖК рассылает своим региональным банковским партнерам, выдающим кредиты по программе агентства. В первом письме объясняется новая форма работы, во втором содержалось объяснение, почему АИЖК это делает.

Ниже 12% - невыгодно

В письмах агентство уведомляет, что кроме соглашения о сотрудничестве АИЖК собирается подписывать со своими агентами договоры купли-продажи закладных на кредиты с указанием ставок и объемов рефинансирования.

Условия договора таковы. При выкупе закладных на кредиты со ставками ниже рекомендованных в договоре купли-продажи АИЖК вводит дисконт, т.е. покупает их со скидкой. При этом минимальная ставка, указанная в проекте договора, составляет 12%, что на 1,25 процентного пункта выше нынешней.

Формула расчета дисконта, приведенная в договоре, показывает, что перепродать агентству кредит, выданный по ставке 10,75%, можно будет с 5%-ным дисконтом. При таких условиях банк или оператор не заработает ничего, это будет невыгодно, и ставку надо будет поднять. Региональных операторов ничто не ограничивает в этом.

Работать по старой схеме, когда АИЖК выкупает кредиты без дисконта, тоже будет можно, но объемы такого выкупа с августа сильно сократятся, приводят "Ведомости" мнение главы департамента ипотечного кредитования Ульяновской областной корпорации строительства и ипотеки Альбины Гусевой. Решение о введении дисконта еще не принято, говорят в АИЖК.

У АИЖК не хватает денег

Во втором письме АИЖК указывается, что повышение ставок по ипотеке - вынужденная мера: объемы рынка растут, и часть денег для рефинансирования приходится привлекать за рубежом, где ресурсы дорожают. С другой стороны, отмечают "Ведомости", АИЖК - госкорпорация, призванная обеспечить рынок доступного жилья, и ее задача - по возможности сдерживать рост цен, в том числе на кредитные ресурсы для граждан.

На протяжении последних лет агентство удерживало сравнительно низкие ставки по ипотечным кредитам: от 10,75% на срок до 10 лет, до 14% - сроком до 30 лет. Лидеры рынка - ВТБ 24, Альфа-банк, Собинбанк, Городской ипотечный банк, "Уралсиб", Росевробанк и Банк Москвы - в 2008 году ставки повышали. Так, ставка Альфа-банка по кредиту до 15 лет с первоначальным взносом 10% составляет 15,5% годовых. Из крупных игроков стоимость ипотеки снижал лишь Сбербанк - для приведения ее в соответствие со среднерыночной.

В 2007 году доля ипотеки в кредитах населению составила 15,6%. За два года она выросла более чем в четыре раза: в 2005 г. на ипотеку приходилось 3,6%, в 2006 г. - 11,6%. Введение дисконта приведет к росту ставок по ипотеке. Агенты переадресуют пожелание банкам, а те из них, кто сам выдает займы, поднимут ставки минимум до 12%.

Банковские эксперты отмечают, что повышение ставок ипотечного кредитования таким крупным игроком, как АИЖК, может снизить интерес граждан к ипотечному кредитованию. Рынок и так демонстрирует явное торможение, что, очевидно, скажется на реализации программы "Доступное жилье". Если правительство не примет немедленных мер по расширению возможностей финансовых институтов по привлечению длинных денег внутри страны, замедлится не только ипотека, но и строительство.
www.rb.ru

Банкам велели не навязывать страхование жизни при выдаче ипотеки

Роспотребнадзор обнародовал вчера свою официальную позицию относительно законности обязательного страхования жизни и здоровья заемщика при ипотечном кредитовании. В официальном ответе ведомства на запрос Ассоциации российских банков (АРБ) указано, что личное страхование заемщиков должно быть добровольным — общепринятая банковская практика публично признана незаконной. Следствием отказа от нее банкиров станет рост стоимости ипотеки для заемщиков.

Причиной официального запроса АРБ в Роспотребнадзор стал ряд претензий территориальных управлений этого ведомства к банкам относительно обязательного страхования жизни и здоровья заемщиков при ипотеке. Управления считали такую практику нарушающей закон о защите прав потребителей, поскольку получение одной услуги обуславливалось приобретением другой. АРБ попросила центральный аппарат Роспотребнадзора направить в регионы рекомендации о пересмотре практики привлечения банков к ответственности по этому вопросу.

Глава Роспотребнадзора Геннадий Онищенко отказался помочь банкирам, сочтя действия своих подчиненных на местах правомерными. В официальном ответе на письмо АРБ господин Онищенко отметил, что использовать "принцип свободы договора" можно только в случаях, когда поведение субъектов не урегулировано законом. По законодательству об ипотеке обеспечением кредитного договора является залог жилья. Он же, по мнению господина Онищенко, обеспечивает банку возврат основного долга и уплату процентов. "Обеспечение залога какими-либо иными дополнительными обременениями, возлагаемыми на должника, законодательно не предусмотрено",— указано в письме. Ведомство считает, что банк должен предоставлять заемщику право выбирать между кредитами со страховкой жизни и здоровья и без нее.

Подобные официальные заявления из центрального аппарата Роспотребнадзора могут спровоцировать волну массовых проверок банков на местах, опасаются участники рынка. При этом в числе пострадавших окажутся практически все банки, выдающие ипотеку. "Страхование только залога не покрывает всего объема рисков банка, поэтому практика обязательного страхования жизни и здоровья заемщиков является общей",— говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Исключение составляет лишь Сбербанк. Летом прошлого года отказаться от обязательного личного страхования при ипотеке пытался Городской ипотечный банк, однако впоследствии свернул эту программу.

Участники рынка уверены, что попытки Роспотребнадзора защитить потребителей только ухудшат их положение. "Банки будут закладывать стоимость страхования в ставку по кредиту, причем оценят эти риски дороже, чем страховщики, поскольку страхование не основной бизнес для банка",— отмечает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев. "Ставка при самостоятельном страховании может быть в несколько раз выше, чем при обязательном через банк, поскольку страховщик не сможет компенсировать риски за счет объема",— подтвердил гендиректор компании "Русский стандарт Страхование" Николай Клековкин.

Еще одним негативным последствием действий Роспотребнадзора станут сложности с рефинансированием банками таких кредитов. "В условиях мирового финансового кризиса инвесторы с большой осторожностью относятся к любого рода ипотечным бумагам, и без комплексного страхования их вообще не получится продать",— считает аналитик Собинбанка Александр Разуваев. В результате реализация программы "Доступное жилье" еще больше затормозится, считает старший вице-президент ВТБ Андрей Сучков. "Темпы развития ипотечных программ и так снижаются из-за кризиса, неминуемое повышение ставок в случае реализации требований Роспотребнадзора сделает ипотеку недоступной для еще большего числа потенциальных заемщиков",— резюмирует банкир.
www.kommersant.ru

Ипотека Поволжья

Многие банки не только сокращают выдачу, но и отказываются от ипотеки: интервью

Интервью с генеральным директором Волжской ипотечной корпорации (г.Чебоксары, Чувашия) Василием Бузиным

REGNUM: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию опубликовало отчет по соблюдению платежной дисциплины заемщиков в разрезе регионов России. Cамый высокий процент просроченной задолженности имеет Ставропольский край - 21,1%. Довольно неравномерна доля неплательщиков по кредитам в Поволжье. В Кировской области и Мордовии она составляет менее 1%, в Нижегородской области - 3,7%, Чувашии - 4,6%, Удмуртии - 5,1%, Татарстане - 5,8%, в Башкирии 6,5%, в Саратовской области - 8,5%, Марий Эл - 9%, Ульяновской - 13,9%. Как это объясняется?

Это как раз тот честный уровень просрочек в разрезе регионов. По регионам, начиная с 5%, был наиболее большой скачок цен на жилье за последние два года, в том числе с мощным развитием региона. Высокий рост цен спровоцировал бешеный спрос на жилье, который не обеспечивался реальной зарплатой населения. Брали много - в расчете на спекулятивный рост цен на жилье и рост заработной платы. Но ни того, ни другого не произошло, и как следствие - начались массовые просрочки по платежам.

REGNUM: Но все-таки откуда такая разница по регионам? Если это показатель платежеспособности населения, то тогда почему у богатого Татарстана выше процент просрочки, чем у не очень богатой Чувашии и совсем небогатой Кировской области? Или дело в ментальности? Банкиры любят повторять про ментальность чувашей, которые могут недоедать, но платят по счетам аккуратно, это в культуре народа. Или дело в плохой "разъяснительной работе с населением"?

Работа с населением проводится одинаково хорошо и в Чебоксарах, и в Казани. Наверное, вы отчасти правы про ответственность и исполнительность чувашского народа. Стоит заметить, что Татарстан - действительно богатая республика, однако дисбаланс между богатой и средней - не говорю про бедную - прослойкой гораздо более значителен. И вот та самая средняя прослойка получает зарплату на уровне Чувашской Республики, а тратит значительно больше своего семейного бюджета. Как правило, первые полгода у них все хорошо, но потом начинаются покупки - мебели, очередной машины (причем все в кредит) и происходит борьба между возрастающими обязательствами и сохраняющейся на прежнем уровне заработной платой. В итоге люди, не заплатив раз-другой, уже не в состоянии выплачить ежемесячные платежи по кредиту.

REGNUM: У вашей компании, которая является сервисном агентом АИЖК, был высокий процент просрочки, который в апреле зашкаливал за 10%. У регионального оператора - полугосударственной "Ипотечной корпорации Чувашской Республики", по их данным, около 1%.

Дело в том, что наша компания представлена по всей Волге, и как раз отчет, опубликованный АИЖ,К говорит о средневзвешенном уровне просрочки заемщиками в целом по корпорации, а значит и Волго-Вятскому региону. Если взять 5-процентный уровень по Чувашии вкупе с Ульяновской областью, Татарстаном, Марий Эл, то в итоге и получается 10-процентный барьер.

REGNUM: Существуют опасения, что проблема невозвратов вызовет массовые судебные иски банков к заемщикам. Есть ли судебная практика у вашей компании?

В настоящее время подготовлено и передано в судебные органы исковых заявлений на сумму около 70 млн рублей. К слову сказать, массовые обращения в суд по ряду заемщиков и выигранные дела служат действительно хороших стимулятором исполнения обязательств другими заемщиками. В 99% случаев суды принимают сторону залогодержателей. По некоторым делам решения уже приняты в нашу пользу, исполнительные листы находятся у приставов. Думаю, что первая реализации дефолтной квартиры через аукцион станет показательным процессом, о котором мы обязательно расскажем в прессе. В настоящее время уровень просрочки в нашей ипотечной корпорации приближается к 6-процентному барьеру.

REGNUM: Бытует мнение, что рост цен на рынке жилья в Чувашии был связан и с доступностью ипотеки. Как известно, республика была одним из первых регионов, которая стала развивать ипотечное кредитование.

Да, Чувашия была первой, но доступность ипотеки была связана с наличием длинных иностранных денег, при этом выдавались кредиты с минимальным первоначальным взносом, без поручителей, чем отчасти воспользовались спекулянты, надеясь через полгода-год продать квартиры с обременением и получить прибыль.

REGNUM: Будут ли сворачиваться ипотечные программы, расти процентные ставки, ужесточаться условия кредитования? Каково развитие ипотеки в России в условиях мирового ипотечного кризиса?

Сейчас многие банки не только сокращают выдачу, но и отказываются от ипотеки ввиду отсутствия длинных денег. Рост ставок неизбежен в течение ближайших двух-трех месяцев, потому что облегчения на рынке ипотеки до конца этого года не предвидится. Минэкономразвития в ближайшее время должно опубликовать сценарий развития ипотеки на ближайшие 5 лет, и все ждут его с нетерпением. Этот документ призван ужесточить правила выдачи кредитов и поставить ипотечную деятельность участников данного рынка под строгий контроль государства. Вообще же АИЖК в 2010 вообще прекратит выкуп закладных, предоставлением ипотеки будут заниматься крупнейшие банки, миссия рефинансирующих компаний будет сводиться к организации аккумулирования закладных на региональном уровне, самостоятельному формированию кредитных пулов и их реализацией различным инвесторам.

REGNUM: По данным Чувашстата, треть семей, купивших в 2007 году жилье, сделали это благодаря ипотеке - то есть 636 из 1928 семей. С учетом сложившихся обстоятельств на ипотечном рынке, наверное, невозможно рассчитывать на сохранении этой тенденции в 2008 году? Каков ваш прогноз?

Спрос на ипотеку, как ни странно, стабилен и устойчив, особенно на индивидуальные дома. Однако получить ее уже значительно сложнее. Так, по итогам 2007 года доля ипотеки в московском регионе и городах-миллионниках составила 40%, в то время как в США данный показатель превышает 90%, в Европе чуть поменьше. Стоит предположить, что в 2008 году темпы приобретения жилья с помощью ипотеки будут снижаться, в том числе из-за роста процентных ставок по кредитам. А это значит, что и строительные компании будут ощущать нехватку притока денежных средств по заключаемым договорам долевого строительства жилья. Ситуация будет сложной, насколько - пока не берусь прогнозировать.
www.regnum.ru

Ипотека в опасности

Благодаря неразвитости ипотечного рынка в России, ипотечный кризис по примеру американского нашей стране не грозит. Но из-за проблем с ликвидностью на зарубежных рынках российским банкам приходится ужесточать условия по ипотеке, а значит, развитие этого рынка еще больше замедляется.

Ипотечный кризис в США затронул российскую ипотечную систему опосредованно: привлекать финансирование на Западе стало намного сложнее и дороже. Но сейчас этот кризис вышел на новый уровень — 11 июля акции ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac, которые занимают половину всего ипотечного рынка США ($6 трлн), упали в цене на 31% и 33% соответственно. Затем снизились на 99% акции седьмого по величине ипотечного американского банка IndyMac, федеральные власти США сразу же заявили о том, что берут банк под свой контроль. Но, по мнению экспертов, эти события отразятся на российском рынке ипотеки только в том плане, что ждать удешевления западных ресурсов для российских банков в ближайшее время не приходится.

К тому же российский ипотечный рынок нельзя сравнивать с американским ни по объемам, ни по доле в сделках с недвижимостью. Сейчас по самым смелым прогнозам 30-50% всех сделок с недвижимостью заключаются с помощью ипотеки, по самым пессимистичным — всего 10-15%. По данным компании "БЕСТ — недвижимость", за последний год количество ипотечных сделок увеличилось на 4%, по Москве — на 2%. В компании "МИАН-агентство недвижимости" число ипотечных сделок на покупку готового жилья составляет 45%, а на покупку строящегося — 15%.

Сдержать влияние американского кризиса на российский рынок помогут и меры предосторожности, принятые банками. Кредитные организации с самого начала кризиса изменили свои стратегии, руководствуясь правилом — лучше качество, чем количество. Последние тенденции на рынке ипотечного кредитования весьма безрадостны для заемщиков. Банки увеличивали первоначальный взнос, процентные ставки, таким образом сужая круг потенциальных заемщиков. Воспользоваться кредитом могут заемщики с большими доходами. Например, при покупке однокомнатной квартиры на окраине Москвы стоимостью $240 000 с первоначальным взносом 20% по 25-летнему ипотечному кредиту ежемесячный платеж составит $1880. А значит, доход заемщика должен составлять около $4000.

Сейчас средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 12-13%, в долларах — 10-11%. Наиболее распространенные условия кредитования — это первоначальный взнос 20-30% стоимости жилья, а срок кредитования — 25-30 лет. По прогнозам экспертов, улучшение на рынке ипотечного кредитования произойдет лишь к середине 2009 года. До этого времени ставки по кредитам будут увеличиваться. Таким образом, часть клиентов, которые могли купить жилье только с помощью ипотеки, не смогут воспользоваться даже ею. Теперь клиентами банка становятся заемщики, имевшие наличные средства на покупку квартиры,— они вынуждены обратиться к кредиту из-за роста цен.

"Получается замкнутый круг. В связи с удорожанием стоимости ресурсов растут ставки по корпоративному кредитованию для строительных и девелоперских компаний, что приводит к росту цен на "первичку". Цены на "первичку", в свою очередь, косвенно увеличивают цены на "вторичку" и, как следствие, уменьшается количество людей, которые могут приобрести квартиру без привлечения заемных средств. Это создает возможности для расширения круга клиентов по ипотеке, но опять же в связи с ростом цен на недвижимость снижается число людей, которые могут себе это позволить",— говорит глава дирекции развития продуктов ОТП Банка Игорь Антонов. "В связи с высокими требованиями банков к подтверждению дохода платежеспособный спрос со стороны клиентов, относящихся к категории "бизнес" (предприниматели, владельцы бизнеса), а также клиентов с документально неподтверждаемыми доходами, остается в значительной степени неудовлетворенным. Желающих воспользоваться ипотекой довольно много, но из-за роста цен на недвижимость количество людей, которых можно отнести к категории платежеспособных, становится все меньше",— говорит руководитель направления ипотечного кредитования "МИАН-агентства недвижимости" Владимир Мильдзихов.

Для заемщиков невозможность воспользоваться уже одобренным кредитом из-за интенсивного роста цен на жилье — одна из главных проблем при покупке квартиры с помощью ипотеки. Однако рост цен на недвижимость может отразиться и на банковском секторе. Если учитывать общую экономическую ситуацию, то рост цен на жилье может даже затормозить развитие ипотечного кредитования и еще больше снизить темпы выдачи ипотечных кредитов. "К сожалению, точный прогноз сейчас сделать очень сложно. Все будет зависеть от общего уровня инфляции и уровня благосостояния граждан: если темпы роста доходов россиян будут сопоставимы с темпами роста цен, то рынок ипотечного кредитования будет активно развиваться, в противном случае возможно снижение числа заявок — люди будут просто не в состоянии выплачивать кредит",— говорит замруководителя Центра ипотечного кредитования "Абсолют банка" Елена Воронина.

Уже сейчас банкиры отмечают снижение объемов выдачи ипотечных кредитов. Это связано как с ужесточением условий привлечения финансирования для самих банков, так и с изменением параметров для заемщиков. "Снижение темпов выдачи ипотечных кредитов связано с отсутствием возможности рефинансирования выданных кредитов. Это касается банков, которые самостоятельно выходили на сотрудничество с иностранными инвесторами. Нет длинных, относительно дешевых денег, непонятно, как долго продолжится такая ситуация на мировых финансовых рынках. Серьезно изменились условия для банков, работающих по программам АИЖК",— считает начальник управления ипотечного кредитования банка "Финсервис" Александр Игумнов.

Несмотря на отсутствие прямого влияния кризиса на российский ипотечный рынок, сейчас он переживает не самые лучшие времена. Высокий уровень инфляции и рост цен на жилье не позволяют заемщикам делать накопления даже на первоначальный взнос по ипотеке. "У ипотечного рынка сейчас четыре основные проблемы: неоднозначность дальнейшего прогноза изменения цен на недвижимость, растущий уровень просроченной задолженности (только по официальным данным по кредитам АИЖК, это уже порядка 10%), резкое снижение платежеспособного спроса в целом по стране и отсутствие в ближайший год перспектив рефинансирования ипотечных портфелей у большинства игроков",— считает директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош.

Одна из основных проблем дороговизны кредитов — отсутствие длинных и дешевых денег именно внутри страны. "Длинных денег в нашей экономике как не было, так и нет, финансовые институты, которые их аккумулируют, не участвуют в их распределении, как на Западе, в Европе или США. Сидят себе этакие мешки с деньгами и ничего не могут с ними сделать, потому что им это не позволено. Пока вся ипотека у нас финансируется либо государством в лице АИЖК и госбанков, либо иностранными банками, либо российскими банками, но опять же на западные деньги. Вероятно, реальное снижение ставок — дело не одного и не двух лет. Нужно дальше развивать финансовый рынок, а также добиться серьезных успехов в борьбе с инфляцией",— считает начальник управления региональных ипотечных программ Национального резервного банка Наум Либкинд.

Влияние нового витка американского кризиса на российский рынок эксперты оценивают по-разному. Несмотря на тяжелую ситуацию как для банков, так и для заемщиков, наступления российского ипотечного кризиса не ожидается. В первую очередь за счет недостаточной развитости самого рынка. "На данный момент говорить об ипотечном кризисе в России пока рано. Уровень проникновения ипотечного кредитования на финансовом рынке РФ значительно ниже по сравнению с западными странами и в особенности США, где и разразился ипотечный кризис. Кроме того, условия ипотечного кредитования в России значительно жестче, чем были в США в последние годы (плавающие ставки, нулевой взнос, отсутствие необходимости предоставления подробных данных о доходах и т. п.), и, учитывая негативный опыт США, а также ограниченные возможности по привлечению финансирования, вряд ли в ближайшее время ситуация существенно изменится с точки зрения условий кредитования и желания агрессивно наращивать долю на данном рынке. В то же время ожидать замедления темпов роста на этом рынке можно, причиной чего будет отсутствие возможности у банков секьюритизировать существующие кредиты с целью наращивания портфелей в дальнейшем, тогда как рынки капиталов пока остаются закрытыми для большинства финансовых институтов",— считает начальник отдела анализа рынка акций инвестиционного банка "КИТ Финанс" Мария Кальварская.

Заместитель председателя правления "Абсолют банка" Олег Скворцов также не прогнозирует ипотечного кризиса в России: "Рынок ипотеки в нашей стране сегодня еще достаточно молод, и его емкость составляет порядка 2,5% ВВП. Поэтому экономика страны в целом не испытывает зависимости от каких-то изменений в этом секторе. Так что повторения американского сценария в нашей стране ждать не приходится. Хотя Россия испытывает на себе влияние западного кризиса, оно остается минимальным: нашу страну первая волна кризиса практически не затронула, и есть все основания полагать, что и новый его этап обойдет нас стороной. Сейчас темпы развития ипотечного кредитования в России несколько замедлились, что объясняется как ограниченным доступом к ресурсам, так и традиционным летним спадом. Начиная с сентября рынок снова оживится".

Однако некоторые эксперты уже сейчас оценивают текущую ситуацию как наступление кризиса, только не для банков, а для заемщика. "Для потребителей кризис уже произошел, поскольку с начала этого года ставки заметно выросли. Для банков он наступит через 1,5-2,5 года, когда выданная денежная масса и расчетный уровень дефолтов (на данный момент это 12%) дадут ощутимую массу невозвратов. Подъем рынка в 2006 дал банкам ощущение легких денег, сейчас этот период закончился. Теперь нужно много работать, чтобы добиться результатов. Как следствие, это приведет к сокращению числа банков и активной продаже кредиторов аукционерами. Экономический дефолт на уровне страны произойдет лет через пять, если государство не решится на активизацию иных, "советских" методик при реализации жилищных вопросов граждан. В частности, речь идет об арендном жилье как о возможном выходе из проблемы",— дает пессимистичный прогноз генеральный директор и совладелец группы компаний "Мультиброкер" Наталья Кирпиченко.

"Можно сказать, что ипотечный кризис уже происходит в России. Однако, к счастью, протекает он намного легче, чем в США и странах Европы. Оснований для обвала цен на недвижимость, аналогичных западным, у нас пока не наблюдается. Российские заемщики платят достаточно исправно, факты реализации заложенных квартир носят единичный характер. Да и объем ипотечных сделок пока не настолько значительный (всего около 10% общего объема), чтобы оказать существенное влияние на рынок недвижимости. Ипотечный кризис в России отразился в основном на условиях кредитования, предлагаемых банками нынешним потенциальным заемщикам. Сложности в получении ипотеки и нынешний уровень цен на недвижимость сделали жилье недоступным для многих людей, которые вполне могли бы его приобрести в начале прошлого года",— говорит заместитель директора департамента ипотечного кредитования Бинбанка Вячеслав Пантелеев.

Несмотря на негативное влияние кризиса, у него все же есть и свои положительные моменты. Снижение рисков при ипотечном кредитовании и ужесточение требований к заемщикам может помочь банкам не допустить повторения ситуации на американском рынке. "Осторожная политика банков снизит процент проблемных кредитов, а цены на недвижимость из-за снижения спроса должны стабилизироваться. Тем не менее резкого улучшения банками условий кредитования или снижения процентных ставок по кредитам в ближайшее время ожидать не стоит",— уверен директор кредитного департамента СДМ-банка Сергей Козлов.
Журнал «Деньги» № 28(683) от 21.07.2008

Городской Ипотечный Банк снижает ставки на 3-4%

С 22 июля Городской Ипотечный Банк снижает ставки по ипотечным кредитам, как в рублях РФ, так и в долларах США, изменения распространяются на все регионы присутствия Банка. По отдельным программам размер снижения ставок составил до 3-4%.

Теперь минимальная процентная ставка в Городском Ипотечном Банке составляет: от 9% - по кредитам в долл арах США, от 10% годовых в рублях РФ.

Например, продукт «КВАРТИРА+» становится бестселлером продаж, предлагая клиентам одни из самых лучших ставок на рынке от 9,25% годовых. В рамках данной программы клиент может получить крупную сумму кредита под залог своей недвижимости на самые разные цели: ремонт, благоустройство и т.д.

Кроме того, Банк изменяет варианты досрочного погашения уже действующих программ, делая их по совокупности факторов максимально привлекательными и удобными как для клиентов, так и для партнеров.

До конца августа продлевается маркетинговая акция для клиентов «Сэкономь на ипотеке» (скидка 100% по сбору за выдачу кредита).

Николай Шитов, Президент Городского Ипотечного Банка так прокомментировал событие: «Снижение ставок мы осуществили с учетом взвешенной политики управления рисками Банка, а также потребностей заемщиков. Результат - существенное расширение возможностей ипотечного кредитования для наших клиентов».
РБК

Платежи и ставки по ипотеке: как снизить расходы

На базаре любой из нас, прежде чем купить что-нибудь, пройдется по рядам, присмотрится, попробует, сравнит цены. Собираясь взять ипотечный кредит, разумный человек поступит примерно так же: изучит, какие предложения делают банки, чем они отличаются. Но быстро поймет: разнообразием они не блещут. Разве что ставки немного отличаются. Первоначальный взнос там побольше, тут поменьше. Вот и сиди — выискивай проценты.

Ипотека в платежах и ставках

Но есть возможность выгадать не только на низкой ставке. Существуют две особенности погашения кредита, которые позволяют сэкономить на уплате процентов в принципе. Это «плавающая» ставка и дифференцированные платежи.
Сыграем на ставках
«Плавающая» ставка отличается от привычной всем фиксированной своим непостоянным характером. По кредиту с фиксированной ставкой вы будете в течение всего срока погашения кредита отдавать банку один и тот же процент — тот, который он установит. Выбрав «плавающую» ставку, вы получаете шанс «переиграть» банк, потому что она будет опускаться и подниматься в зависимости от конъюнктуры финансового рынка. «Плавать» туда–сюда ставке позволяет ее двойная природа: одна часть ставки — это фиксированный процент, а вторая равняется одному из единых общепринятых рыночных индексов. В России применяются два таких индекса: LIBOR и MosPrime.
Аббревиатура LIBOR расшифровывается как London Interbank Offer Rate — лондонская межбанковская ставка предложения. «Это усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные средства друг у друга на лондонском межбанковском рынке», — поясняет вице-президент по развитию бизнеса ДельтаКредит банка Динара Юнусова. LIBOR используют банки всего мира для расчета оптимальной ставки на различные виды кредитов — как правило, в долларах США. С апреля 2005 года российская Национальная валютная ассоциация (НВА) рассчитывает национальный индикатор стоимости финансовых ресурсов — MosPrime (Moscow Prime Offered Rate). Он применяется для расчета «плавающей» ставки по рублевым кредитам.
В Европе для расчетов в евро предпочитают использовать индекс EURIBOR — европейскую межбанковскую ставку предложения (European Interbank Offered Rate). В России этот индекс не получил распространения, поскольку спрос на кредиты в евро практически отсутствует. Стабильно растущий курс европейской валюты по отношению к рублю делает их невыгодными.
Сейчас «плавающие» ставки складываются приблизительно так: фиксированные 4,5–6% + LIBOR или 6–7% + MosPrime. Например, в ДжиИ Мани банке «плавающая» ставка по кредитам на приобретение готового жилья составляет 7,24–9,74% в долларах (в зависимости от формы подтверждения доходов) или 11,16–14,31% в рублях. В ДельтаКредит банке «плавающая» ставка по таким кредитам в рублях колеблется от 12,42 до 13,42%.
Пример того, как выиграть на «плавающей» ставке, приводит директор по внешним связям ДжиИ Мани банка Екатерина Тутон: «Если заемщик возьмет в кредит $250 тыс. на 30 лет, то при фиксированной ставке ежемесячный платеж составит $2011, а с «плавающей» — всего $1703».
Колебания показателей могут быть весьма значительными. Пять лет назад показатель LIBOR равнялся 1,2%, в начале 2007 года он поднялся до 5,5%, сегодня установился на уровне 3,24%. MosPrime в 2005 году составлял меньше 3%, а теперь вырос уже до 6,24%.
На Западе «плавающая» ставка по кредитам нынче стала объектом негодования многих ипотечных заемщиков. Особенно тех, кто в результате ее роста перестал быть заемщиком и превратился в злостного неплательщика. Но совсем недавно кредиты с «плавающей» ставкой были чрезвычайно популярны в Европе и США. Разгоревшийся в прошлом году мировой финансовый кризис в одночасье превратил плюсы в минусы. LIBOR и EURIBOR росли невиданными темпами, и многим заемщикам стало не по карману возвращать кредит. Теоретически оградить заемщиков от непосильных выплат должен был защитный механизм в виде рефинансирования кредита для замены «плавающей» ставки на фиксированную. Но в условиях всеобщей паники вокруг ипотеки он не сработал. Банки отказывали заемщикам в рефинансировании, ссылаясь на их низкую платежеспособность и испорченную кредитную историю, либо повышали фиксированные ставки настолько, что рефинансирование теряло всякий смысл.

Только для избранных
Страдания иностранцев из-за роста ставок по ипотеке до 6–7% российскому заемщику чужды, как чужды бедуину жалобы москвича по поводу роста тарифов на коммунальные услуги. У нас немногие пока проявляют интерес к иностранной «фишке». В общей массе выданных ипотечных кредитов доля займов «для знатоков» выглядит скромно: например, в ДжиИ Мани банке это всего 5%.
Основная масса российских заемщиков, увидев среди тарифов по кредиту хитрые схемы с непонятными иностранными словами, сразу решает, что подобные «фокусы» — не для них. К тому же людей отталкивает необходимость постоянно запоминать новую сумму платежа, пусть даже она и уменьшается.
«Клиентов, выбирающих «плавающую» ставку, объединяет их высокая финансовая грамотность, — отмечает Е. Тутон. — Это экономически подкованные заемщики, которые не только не боятся колебаний ставок, но и способны прогнозировать их динамику, зависящую от целого ряда факторов, в том числе от общеэкономической ситуации на мировом или российском рынке».
Поэтому неудивительно, что список российских банков, которые предлагают заемщикам выбор между фиксированной и «плавающей» ставкой, пока невелик. Чаще всего это иностранные «дочки» — Сведбанк, ДельтаКредит, Райффайзенбанк, ОТП-банк.

Рискнем не глядя
Консультант помогает клиенту выбрать из программ банка наилучший вариант. «Но если у заемщика нет внутренней уверенности в том, что он в состоянии верно оценить возникающие риски, он вряд ли выберет такую непростую для понимания программу, даже если она на данный момент очень выгодна», — уверена Д. Юнусова. Любопытно, что нехватка финансовых знаний совершенно не мешает россиянам брать кредиты в иностранной валюте, хотя это несет практически те же самые риски, что кредиты с «плавающими» ставками.
Знающие люди предупреждают, что кредиты с «плавающими» ставками имеет смысл брать не дольше чем на несколько лет, потому что прогнозировать колебания рыночных индексов на длительный срок невозможно. В краткосрочной перспективе легче предугадать негативные тренды финансовых рынков, хотя риск потерь из-за роста рыночных индексов все равно остается.
Индексы рассчитываются как среднее арифметическое всех значений — за год по LIBOR и за срок от одного до трех месяцев по MosPrime. Изменения производятся раз в полгода и раз в три месяца соответственно. Хотя значение MosPrime могут пересчитывать и каждый месяц.
Многие заемщики, выбравшие «плавающую» ставку, собираются досрочно погасить кредит. «Им это выгодно потому, что минимизирует стоимость кредитов, к тому же такие программы в нашем банке предлагаются без моратория — без штрафов за досрочное погашение», — комментирует Д. Юнусова.
Если рыночные индексы пойдут вверх и заемщик, имеющий кредит с «плавающей» ставкой, сочтет, что его платежи повысились всерьез и надолго, он вправе воспользоваться тем самым защитным механизмом, который не помог американцам и жителям Европы, — рефинансировать свой кредит и перейти на фиксированную ставку. Но только в том случае, если банк такую возможность предоставляет. Никаких правил на этот счет нет — каждый кредитор волен сам решать, надо ли ему это.
Директор Международного ипотечного клуба Алексей Теребков подчеркивает, что заемщик должен тщательно рассчитывать все риски, связанные с «плавающими» ставками: «В прошлом году «плавающая» ставка по кредитам была привлекательной: значение LIBOR понижалось. Но сейчас, похоже, тенденция меняется».

Трудный выбор
Ипотека — услуга не из дешевых. Поэтому стоит использовать любую возможность снизить расходы на нее. Эффективным способом экономии для некоторых способна стать дифференцированная схема погашения кредита.
Отнюдь не все заемщики знают, что такая схема вообще существует. Но и те, кто слышал про нее, как правило, лишь отдаленно представляют, чем она отличается от привычных всем аннуитетных платежей.
Так сложилось, что в России практически повсеместно используется аннуитетная схема. Ее смысл в том, что заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму в течение всего срока погашения кредита. Чтобы платежи распределялись равными порциями, сумма основного долга уменьшается очень медленно — первые годы большую часть платежа составляют проценты по кредиту. И дело тут не в злонамеренности банка, иначе рассчитать платежи не получится: если основной долг регулярно уменьшается, меньше становится и сумма процентов. Тогда платежи будут составлять уже не равные суммы, а станут снижаться по мере погашения кредита. Эта схема и называется дифференцированной. Сумма, которая уйдет на проценты за весь период погашения кредита по дифференцированной схеме, заметно ниже, чем при аннуитетной. Основной долг уменьшается быстрее, соответственно, и размер процентов по нему будет все меньше.
Не многие банки предлагают заемщику обе схемы на выбор, зато в их числе Сбербанк, на который приходится треть всех выданных в стране ипотечных кредитов. Среди других следует назвать Оргрэсбанк, банк Петрокоммерц, Солид-банк, Сведбанк.
Популярность дифференцированной схемы разительно меняется от банка к банку. К примеру, в Оргрэсбанке более 75% заемщиков выбирают дифференцированные платежи. По словам начальника отдела координации ипотечного кредитования в Московском регионе Центра ипотечного кредитования Романа Слободяна, в своей массе это люди, консервативно управляющие своими финансами. А вот в Газпромбанке дифференцированной схемой погашения кредита воспользовалось всего 10% заемщиков.

Разорительная экономия
Заемщики, которые краем уха слышали, что аннуитетная схема погашения выгодна в первую очередь для банка, порой гордо сообщают окружающим, что уж их-то «не разведут», и отправляются туда, где можно взять кредит с дифференцированными платежами. Однако не многие выполняют свое намерение. Дело в том, что экономить на процентах по ипотеке способны позволить себе только состоятельные люди. Особенность расчета ежемесячных платежей оборачивается тем, что на протяжении первых нескольких лет заемщику приходится платить значительно больше, чем если бы он ежемесячно вносил равные платежи при прочих равных условиях.
Надо сказать, что аннуитетная схема в силу ее особенностей действительно выгоднее банкам, чем дифференцированная. При таком способе расчета платежей общая сумма процентов за весь срок пользования кредитом оказывается больше. Одно дело, когда долг банку равномерно уменьшается каждый месяц: тогда сумма, на которую начисляются проценты за пользование кредитом, каждый месяц также пропорционально уменьшается. Совсем другой коленкор, когда сумма основного долга примерно до середины срока погашения почти не меняется. Волей-неволей по аннуитетной схеме заемщик отдает банку в виде процентов по кредиту значительно больше, чем по дифференцированной.
Но так ли уж значительна полученная экономия? Пока заемщик вносит свои аннуитетные платежи, их удельный вес при нашей инфляции становится все меньше, они составляют все менее значительную часть доходов семьи. С дифференцированной схемой уповать на то, что инфляция облегчит долговое бремя, не приходится, потому что главная процентная нагрузка приходится на первые годы погашения. И снижение долга в результате инфляции в дальнейшем уже не настолько ощутимо, как в предыдущем случае.
Особенно сильно преимущество дифференцированной схемы проявляется для тех, кто намеревается гасить кредит досрочно. «Сумма досрочного погашения зачитывается в счет плановых выплат по основному долгу, — разъясняет Р. Слободян. — Иными словами, заемщик на пропорциональное количество периодов освобождается от обязанности внесения платежей по «телу» кредита и в эти периоды платит только проценты. При аннуитетной схеме погашения кредита после досрочного внесения платежей происходит либо пересчет платежа, либо сокращение срока кредита. Это менее значительное уменьшение долговой нагрузки».
Кроме того, как правило, заемщик, выбравший дифференцированную схему, получает право на досрочное погашение кредита в любой момент — без мораториев и штрафных санкций.
Но аннуитетная схема таит в себе глобальное преимущество: она позволяет получить большую сумму кредита. Условно говоря, нужен кредит на 2 млн руб. сроком на 15 лет. По аннуитетной схеме придется ежемесячно платить по 20 тыс. руб., а по дифференцированной первые платежи составят около 35 тыс. руб. Будем считать, что на погашение кредита нельзя пускать больше половины дохода заемщика. Если ваши доходы меньше 70 тыс. руб. в месяц, кредит с дифференцированной схемой погашения на требуемую сумму вам просто не дадут. Зато другой вариант позволяет одолжить в банке 2 млн при ежемесячных доходах всего 40 тыс. руб.
«С математической точки зрения заемщику выгоднее дифференцированные схемы погашения кредита, — рассуждает начальник департамента по работе с физическими лицами, вице-президент Газпромбанка Анна Горячева. — Но заемщик зачастую оказывается перед дилеммой: если он воспользуется дифференцированным платежом, то сэкономит на сумме выплаченных процентов, но получит меньшую сумму, чем составил бы кредит с фиксированным платежом».

Денис Земан
Заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка:
Использование банками таких показателей, как LIBOR и MosPrime, для расчета «плавающих» ставок по кредитам для физических лиц обусловлено стремлением застраховать риски. Такие банки заимствуют денежные средства на лондонском и московском межбанковских рынках, поэтому, устанавливая «плавающую» процентную ставку по кредиту с такими индексами, банк получает возможность прогнозировать свои доходы на большой период. Для эффективного использования «плавающих» процентных ставок необходимо создавать внутри банка серьезные аналитические подразделения, что доступно далеко не каждой кредитной организации.

Роман Слободян
Начальник отдела координации ипотечного кредитования в Московском регионе центра ипотечного кредитования Оргрэсбанка:
В Оргрэсбанке нет никаких ограничений для заемщиков по выбору аннуитетной или дифференцированной формы платежа при погашении ипотечных кредитов. Каждый клиент может сравнить их достоинства и недостатки и выбирать наиболее удобный для себя вариант. Заметная доля заемщиков нашего банка целенаправленно приходит, чтобы воспользоваться дифференцированной схемой.
Аннуитетный платеж признан в Европе и США наиболее удобным инструментом выплаты по потребительским кредитам. Заемщик знает, что сумма, необходимая для уплаты по кредиту, всегда одна и та же. Но за удобство приходится дорого платить. Дело в том, что при аннуитетном платеже в начальные периоды (для ипотеки — в первые годы) погашения кредита заемщик выплачивает в основном проценты, само же «тело» кредита сокращается намного медленнее, чем при использовании дифференцированной схемы.
www.m-2.ru

Ипотеке в России 10 лет. Полет нормальный?..

ТОЛЬКО 1,5% РОССИЯН СМОГЛИ ЗА 10 ЛЕТ КУПИТЬ КВАРТИРУ В КРЕДИТ

Десять лет назад, в июле 1998 года президент Борис Ельцин подписал закон "Об ипотеке". Для семей со средним достатком эта схема остается сегодня единственным реальным способом обзавестись жильем. Однако, несмотря на десятилетнюю практику, ипотеку в России до сих пор нельзя назвать доступной - воспользоваться ей смогли только 1,5% граждан.

Накануне первого юбилея закона люди, причастные к его реализации, собрались на заседании круглого стола, чтобы обсудить результаты десятилетней работы и проанализировать роль ипотеки в нацпроекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

- Ипотека - это наше великое настоящее и великое будущее, - не скупился на оценки председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Олег Толкачев. - Это наше все. То, что граждане смогли получить доступ к кредитным ресурсам - это шаг в завтра. Однако ипотека пока не доступна обычной средней семье.

Действительно, позволить себе взять кредит даже на 15-20 лет сегодня могут единицы. При стоимости квадратного метра жилья от 5 тысяч долларов в Москве и от 2,5 тысячи долларов в регионах для того, чтобы банк выдал кредит, ежемесячный доход заемщика и созаемщиков должен составлять не менее 100-200 тысяч рублей. При этом средняя зарплата в России 16,5 тысячи рублей (по данным Росстата на апрель 2008 года).

Генеральный директор агентства "МИЭЛЬ брокеридж" Алексей Шленов нарисовал "Труду" далекий от народного портрет сегодняшних заемщиков: "Берут ипотеку преимущественно люди в возрасте от 25 до 45 лет, высококвалифицированные специалисты или управленцы среднего звена, а также топ-менеджеры, бизнесмены и предприниматели".

Действительно, семье с достатком даже 100 тысяч рублей будет сложно накопить на первоначальный взнос (большинство банков требует 5-10% собственных средств от стоимости квартиры). Кроме того, заемщику потребуется застраховать жизнь и здоровье, а также приобретаемое жилье от ущерба. Это добавит к стоимости кредита 2-3% годовых.

Даже в том случае, если заемщик и квартира удовлетворяют всем требованиям банка, на сбор документов и оформление сделки уйдет несколько недель. А при ставке по ипотеке 13% квартира обойдется в два раза дороже уже через пять лет.

Именно дороговизна ипотеки серьезно сдерживает ее развитие. По мнению руководителя блока "Ипотечное кредитование" Альфа-Банка Ильи Зибарева, на сегодняшний день выдано не больше 1 млн. кредитов на покупку жилья. Снижение ставок и увеличение срока кредитования должно серьезно увеличить спрос на эту услугу. Между тем после начала ипотечного кризиса в Америке многие российские банки стали ужесточать условия: повышать ставки, увеличивать первоначальный взнос и менять требования к заемщику. Так, если в прошлом году проценты по ипотечным кредитам в отдельных банках снижались до 9%, то в этом году они составляют в среднем 11%, по данным ЦБ. Кроме того, после печального американского опыта многие банки вообще отказались от ипотечного кредитования: только за первый квартал этого года свернули программы 59 банков.

Чиновники уверены, что массовое снижение ставок для развития продукта не нужно:

- Снижение процентных ставок для всех - это то же самое, что дотации ЖКХ, - считает директор департамента рынка доступного жилья и ипотеки Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. - Более эффективно будет адресное снижение ставок.

В некоторых регионах уже сегодня есть практика так называемой социальной ипотеки. Хотя ипотекой в чистом виде это назвать нельзя - возможности регионов включаются, чтобы обеспечить жильем только очередников. В Татарстане, например, создан республиканский фонд, в который поступают отчисления с промышленных предприятий - до 1,5%. Средства направляются на строительство, покупку жилья, рефинансирование ставки. Но воспользоваться средствами фонда могут только очередники. Кое-где ведется работа с молодыми семьями. Смысл в том, что, если в семье родится трое детей, их кредит просто обнуляется.

Рассказывая о доступности для отдельных категорий граждан дешевого жилья в кредит, чиновники умалчивают о многолетних очередях на его получение и о том, что сроки сдачи целых микрорайонов, строящихся по госпрограммам, задерживаются на несколько месяцев и даже лет.

Развитию ипотеки мешает и неуверенность населения в завтрашнем дне: ипотечные кредиты выдаются на 10-25 лет, и никто не может с уверенностью сказать, что сможет ежемесячно вносить платежи в течение столь длительного срока.

Пугает и вероятность снижения стоимости жилья: что делать, если через три года квадратный метр подешевеет, а банку придется возвращать кредит на старых условиях?

Неуверенность в состоянии экономики и своего личного бюджета привела к тому, что уже оформившие ипотеку заемщики пытаются расплатиться с ней как можно скорее: в среднем за квартиру расплачиваются за 3-5 лет, посчитали в "МИЭЛЬ брокеридж". Кредит с таким сроком сложно назвать долгосрочным.

опыт
УСЕКАЙ И ОТКРЫВАЙ

На рынке зарубежной недвижимости существует несколько схем ипотечного кредитования: расширенно-открытая (американская), сбалансированно-автономная (немецкая) и усеченно-открытая (британская, испанская, французская и итальянская).

По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости наличными, на оставшуюся сумму берет кредит под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Ставка по 30-летнему ипотечному кредиту - 5-6%, а по 15-летнему - 4,75%.

При немецкой модели для получения кредита в банке необходимо открыть специальный накопительный счет. Как только на нем накопится необходимая сумма (на это уходит 5-8 лет), заемщик получает право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погасить кредит нужно в течение 10-15 лет. Ставка ипотечных кредитов - 5%.

Усеченно-открытая система наиболее удобная. Она используется в Испании. Низкая процентная ставка (3-4%) сочетается с внушительным сроком выплаты кредита - до 30 лет. Чтобы оформить кредит, нужно лишь предъявить паспорт и справку о зарплате. Кредит выдается на 70%, а иногда и на 100% стоимости жилья.

В Великобритании ипотечные ставки постоянно снижаются и достигли 3,5%. Кредит, как правило, выдается на 25 лет. Во Франции размер кредита зависит от цены недвижимости, можно взять в банке сумму до 85% стоимости объекта. Срок возврата - от 7 до 25 лет. Процентная ставка для кредита в евро - 2,75% и на 2% выше в других валютах. Кредит в Италии покрывает до 80% стоимости жилья и предоставляется на срок 5, 10 и более лет. Ставки по кредитам колеблются в пределах от 3,5 до 7%.
www.trud.ru

Записки банкира

Ипотека. Оформляя ипотеку, не давайте повода себя обмануть


Достаточно распространено в банковской среде такое понятие, как несогласованность договоров. Под этим подразумевается достаточно низкая осведомлённость российского гражданина о действующем законодательстве. В федеральных законах достаточно много пунктов, которые можно толковать в том свете, в котором они будут выглядеть наиболее привлекательно. Не буду перечислять здесь все лазейки – их большое количество. Постараюсь дать несколько советов, как вести себя при заключении договора ипотечного кредитования, чтобы не попасть в ловушку собственной неграмотности.

Самым распространенным пунктом в договоре, по которому банками предпринимаются попытки обмана – это оценочная стоимость жилья и процентные ставки. Эти положения должны быть прописаны в договорах таким образом, чтобы при прочтении их не возникало разногласий по поводу содержания. Не допускается указание оценочной стоимости или процентов в виде плавающих показателей. На бумаге это может принимать такие транскрипции, как «в среднем», «от…до». Старайтесь при прочтении договора ипотечного кредитования внимательно вычитывать все пункты, выделяя в тексте договора пункты, содержащие подобные выражения. Их в фабуле договора быть не должно ни одного.
Все пункты договора должны быть прописаны с максимальной точностью. В будущем это позволит вам отстаивать свои интересы в судах различной инстанции.

Хочу заметить, что в наибольшей степени различного вида махинациям подвержены клиенты небольших, недавно открывшихся кредитных учреждений.
Также стоит внимательно читать заключительную часть договора. Там обычно прописываются различные дополнительные условия. В этом параграфе могут располагаться условия, на которых происходит внесение изменений в договор, наличие приложений. Если в этом пункте стоит запись, что имеются приложения, то рядом должно стоять их число. Вы имеете право, до подписания договора ознакомится со всеми приложениями. Также избегайте подписания договоров, где указано, что содержание договора может меняться в одностороннем порядке.
Ещё одним излюбленным местом спекуляций для банков являются условия оценки приобретаемой вами недвижимости. Процедура оценки залога является обязательной и неотступной процедурой. Всё дело в том, как она производится. Некоторые банки настаивают на том, что оценщика будут назначать они. Это неверно и подозрительно. По закону вы, как залогодатель имеете право на приглашение независимого оценщика. Постарайтесь добиться от кредитного учреждения соблюдения этого условия.

Приглашая независимого оценщика, вы можете быть уверенны, что стоимость приобретаемого имущества не будет занижена. Фиксирование в документах заниженной стоимости объекта недвижимости очень выгодно банку и совершенно невыгодно вам. Постарайтесь не поддаваться соблазну сэкономить несколько сот рублей на страховании за счет занижения стоимости. В будущем за этот можно поплатиться сотнями тысяч рублей.

Срок ипотечного кредитования достаточно длительный и за это время может случиться всё что угодно. В том числе может сложиться такая ситуация, что вы не сможете расплачиваться по кредиту. В этом случае, если все документы оформлены правильно с юридической и финансовой точки зрения, вы сможете с разрешения банка продать квартиру. При этом у вас могут остаться средства на приобретение жилья по меньшей стоимости. Если же вы попадётесь на уловки нечестных банков и согласитесь на заниженную стоимость или не внимательно прочитаете договор, скорее всего вы останетесь без жилья. В ряде таких случаев заёмщики оставались должны денег банку после реализации квартиры.
Схема действий банка в таких случаях проста. У каждого кредитного учреждения, занимающегося ипотечным кредитованием, заключены договора с агентствами недвижимости, которые занимаются реализацией залоговой недвижимости.

Продажа ипотечной квартиры будет происходить по той стоимости, которая зафиксирована в договоре о залоге. Также банк имеет право в процессе продажи уменьшать эту стоимость. Таким образом, агентство недвижимости получает в своё распоряжение объект недвижимости по бросовым ценам. Оформляется фиктивный договор купли-продажи, который позволяет банку погасить остаток или часть вашего долга. Затем ваша бывшая недвижимость перепродаётся по рыночной цене. Заинтересованные лица получают прибыль.

Всё это будет возможно, если вы отнесётесь к заключению договора ипотеки с недостаточной долей серьёзности. Помните о том, что занимаете вы сейчас чужие деньги, а отдавать будете свои. Поэтому перед подписанием договора в банке, сходите с ним к юристу, который в достаточной мере разбирается в вопросах жилищного законодательства и финансовой деятельности.

Автор: Марк Тайкер

Ипотека в Москве, что нового.

В июне 2008 года индекс «Фосборн» — средневзвешенный показатель оптимальных предложений по ипотеке, рассчитываемый ипотечным брокером «Фосборн Хоум», — составил в Московском регионе в иностранной валюте 9,99%, в рублях — 11,37%.

По сравнению с маем 2008 года в абсолютном выражении произошел незначительный рост средневзвешенной ставки в российских рублях - на 0,03 процентных пункта (п.п.), в иностранной валюте индекс остался на прежнем уровне.

В начале минувшего июня произошло очередное повышение ставки рефинансирования ЦБ — на 0,25 п.п., с 10,50% до 10,75%, что явилось уже третьим повышением данной ставки в 2008 году. Предыдущие повышения банковских ставок провоцировали повсеместные изменения банковских программ жилищного кредитования в сторону ужесточения условий для заемщиков.

Однако на этот раз лишь часть банков изменила свои программы. Среди таких банков оказались Сбербанк, "ЮниКредит", Swedbank, GE MoneyBank. Тем не менее, говорить о новой волне повышения ставок пока преждевременно.

На данный момент изменения ставок почти не коснулись лучших предложений на рынке, что и отразилось на индексе "Фосборн", значение которого для Московского региона осталось практически на уровне предшествующего месяца.

С начала текущего года на рынке ипотечного кредитования в Москве и Московской области происходит постепенное смещение спроса потенциальных заемщиков на программы с большими сроками кредитования. Как уже было неоднократно замечено, связано данное явление, в первую очередь, с высокими темпами роста цен на жилье столичного региона.

Немаловажную роль сыграли также проблемы с ликвидностью среди многих участников банковского рынка, а также ускорение инфляции в экономике РФ, причем все вместе названные факторы позволяют делать вывод о некоторой стагнации на рынке ипотечного кредитования, которая может привести к заметному снижению числа сделок.

Таким образом, отмечают эксперты, факт остается фактом: ипотека на данный момент доступна очень ограниченной прослойке населения.

Собственник

Стремительно растет просроченная задолженность россиян по ипотеке

С ростом потребления и по мере обострения жилищной проблемы в РФ появляется все больше работы для кредитных организаций. На фоне оптимистичных отчетов о росте потребительской, равно как и ипотечной задолженности граждан, год за годом накапливается и так называемая "плохая задолженность".

Нередко судебные приставы, коллекторские агентства или аукционы, на которых реализуется залоговое имущество, остаются за кадром рекламных сюжетов, призывающих "жить в кредит".

"Если сравнивать с развитыми странами, объемы выдачи ипотечных кредитов там достигают 70-80% ВВП, – поделился на конференции РБК по проблемам ипотеки депутат Госдумы Александр Коган. – В России не более 3% ВВП". По объему выданных потребительских кредитов РФ по-прежнему отстает от стран Восточной Европы, – добавляют другие эксперты.

Иными словами, в стране не просто появляются новые возможности потребления, но также растут риски утраты квартир, машин, драгоценностей, земельных участков и т.д. Кредитные линии для граждан только открываются, так что у персональных и семейных дефолтов в России - все впереди.

По разным данным, лишь 15-25% граждан пользуется потребительскими кредитами. Притом, что на Западе их берет до 80% населения. Другое сравнение: если в США более 90% сделок, связанных с покупкой жилья, приходится на долю ипотеки, в России в среднем – порядка 12%.

Но дефолт – неотъемлемое свойство долгового рынка, и если долговой рынок в России растет, значит, следует ожидать и увеличения дефолтов. К слову сказать, в России еще нет закона, прописывающего процедуру банкротства физических лиц. Его проект сейчас готовится, и вряд ли закон начнется действовать раньше 2009г.

Отметим, прежде всего, заемщики рискуют утратить жилье. "В Москве из-за того, что рынок автомобилей достаточно велик, казалось бы, хорошо взять в залог автомобиль, но в тоже время здесь и достаточно большая аварийность, соответственно стоимость автомобилей под вопросом, – объясняет в эфире РБК-ТВ в программе "Наши деньги" директор департамента по работе с физлицами РосЕвроБанка Сергей Гордейко. – Конечно, удобнее всего брать в залог недвижимое имущество". Очевидно, речь идет о крупных ссудах: дисконт под залог недвижимости составляет 10-30% от ее стоимости.

Действительно, далеко не любые ценности подойдут банку в качестве залога. "Все, что является эксклюзивным, а не типовым, должно найти своего покупателя. Не даром такие вещи продаются на аукционах, не в супермаркетах. То есть можно иметь сверхдорогую картину и не продать ее в течение 10 лет", – продолжает С.Гордейко. Банковский дисконт для такого залога (как и для драгоценностей, или ценных бумаг, или автомобиля) может достигать половины его стоимости!

Конечно, куда обиднее потерять квартиру, чем автомобиль или бриллианты. Тем более, если данная квартира была приобретена по ипотечному кредиту – согласно российским законам такие квартиры являются собственностью заемщиков. Однако законодательство и предусматривает возможность выселения неплательщика по ипотеке. Такие случаи в РФ уже зафиксированы.

Просроченная задолженность по ипотеке растет. Так, по данным Агентства ипотечного жилищного кредитованию (АИЖК) на 1 мая 2008г. был превышен считающийся критическим 5%-й порог величины просроченной задолженности по ипотеке сразу в 5 регионах Поволжья. Банкиры ссылаются на мизерный масштаб кредитов: мол, плохой картиной они обязаны немногим заемщикам – но ведь тем хуже для общей картины!

Следствием выявления данной тенденции стало то, что АИЖК все чаще отказывает партнерам в выкупе закладных по ипотечным кредитам. Например, принято решение об отказе в рефинансировании кредитов от 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20%, при сочетании обоих параметров. Не удивительно, что работающие с АИЖК банки ужесточили требования к авансовому платежу, повысив его до 30% (с допустимых 20%).

Обычно аналитики, говоря о "плохой задолженности" по ипотеке в среднем по стране называют 1% от выданных кредитов. Несложно подсчитать, что если сегодня, по разным данным, в РФ реальное число ипотечных заемщиков составляет 3-5% населения, то с кредитными проблемами уже столкнулись от 40 до 70 тысяч граждан России.
РБК

Будущее российской ипотеки в увеличении заработков россиян.

Представители законодательной власти, строительного и финансового рынков подвели итог 10-летнего существования российской ипотеки. Главный минус – она так и не стала доступной.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят Госдумой 16 июля 1998 года. «То, что граждане смогли получить доступ к кредитному ресурсу, – это огромный шаг в будущее, – говорит председатель комиссии Совета Федерации по жилищной политике и ЖКХ Олег Толкачёв. – Но к окончательной цели, когда ипотека доступна для каждой среднестатистической семьи, мы не подошли».

Так, вместо прогнозируемого Минэкономразвития 1 млн кредитов в год современный ипотечный рынок даже в экономически активной Москве осваивает не более 30 тыс. кредитов. Как считает сенатор, причина кроется в дороговизне услуги. «Сегодня банковская ставка по кредиту считается хорошей при 17 – 18% годовых, а разговоры о её снижении до 10,5% откладываются всё дальше», – отметил он. Но даже достижение этой цели не сделает ипотеку доступной и массовой. Будущее российской ипотеки, уверен Толкачёв, в увеличении заработков россиян.

Между тем генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка настроен гораздо оптимистичнее. По его данным, 14% сделок с недвижимостью сегодня осуществляются с помощью ипотеки. «За время действия закона смогли улучшить свои жилищные условия порядка 2 млн человек. Это целый город, заселённый с помощью ипотеки», – отметил он. В защиту российской системы говорит и тот факт, что она вопреки прогнозам избежала кризиса по американскому сценарию, несмотря на рост инфляции внутри страны. Для дальнейшего развития ипотечного кредитования, считают в АИЖК, необходим долгосрочный финансовый капитал. «В условиях роста процентных ставок предложения «длинных денег» практически исчезли. И, к сожалению, пока замещающих их российских инвесторов не появилось, – констатирует глава агентства. – Выход – в запуске рынка ипотечных бумаг, который будет сориентирован на российские деньги».

По оценкам экспертов, на стоимость ипотечного кредита в немалой степени влияет и рост цен на жильё, который, в свою очередь, обусловлен отсутствием свободных земель под застройку. По мнению президент-электа Российской гильдии риэлторов Сергея Канухина, доступной ипотеку сделает упрощённый порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли поселения.

Кроме того, как считает Олег Толкачёв, ипотека не является панацеей в решении жилищных проблем, одновременно должны развиваться другие схемы. Например, популярные в европейских странах строительные сберегательные кассы, а также развитие рынка арендного жилья.

Елена Кудрявцева http://www.gudok.ru

Мораторий на ипотеку

Банк «ВТБ 24» вводит мораторий на выдачу ипотечных кредитов владельцам бизнеса и индивидуальным предпринимателям, говорится в письме управляющего директора управления организации продаж и сопровождения ипотечных кредитов департамента ипотечного кредитования Елены Пановой. Начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования «ВТБ 24» Георгий Тер-Аристокесянц пояснил, что вскоре для этой аудитории банк запустит специальные продукты.

Сейчас все боятся дефолтов и ужесточают требования к заемщикам, говорит гендиректор компании «Мультиброкер» Наталья Кирпиченко. Если в январе 2008 г. 32% заемщиков брали кредит на срок более 15 лет, то в июне — 43,3% и скоро их доля может достигнуть 50%, говорится в обзоре «Фосборн хоум». А замминистра регионального развития Сергей Круглик заявил, что в ближайшие 1,5 года цены на жилье в России будут расти не быстрее инфляции.
Анна Бараулина
Даниил Желобановhttp://www.vedomosti.ru

Ипотека в Москве - четверть миллиона долларов!

Средний размер ипотечного кредита на жилье в новостройках или на вторичном рынке в Московском регионе в январе-июне составил 247 тыс долл.

МОСКВА, 10 июля. /ПРАЙМ-ТАСС/. Средний размер ипотечного кредита на приобретение квартиры в новостройках или на вторичном рынке в Москве и Московской области в январе-июне составил 247 тыс долл. Об этом сообщается в пресс-релизе бюро недвижимости "Агент 002", подготовленном по данным аналитического отдела компании.

По размерам выданных средств 38 проц составляют кредиты до 100 тыс долл, 41 проц приходится на сумму до 200 тыс долл и только 17,7 проц на кредиты от долл300 до 500 тыс долл.

Размер возможного ипотечного кредита зависит от величины подтвержденного дохода семьи. Так, если доход семьи равен 2000 долл, максимальная сумма кредита составит 91,7 тыс долл в случае покупки квартиры в новостройке и 105,9 тыс долл при покупке квартиры на вторичном рынке. При доходе в 3 тыс долл можно претендовать на сумму кредита в размере 137,5 тыс долл и 158,8 тыс долл, приобретая квартиру в новостройке и на вторичном рынке соответственно. Доход от 3 тыс долл до 4 тыс долл предполагает возможность получения кредита в объеме от 137 тыс долл до 211 тыс долл.

Аналитики компании пришли к выводу, что средний доход 79 проц заемщиков по ипотеке не превышает 2 тыс долл. Однако максимальная сумма кредита в этом случае не более 106 тыс долл, что не является достаточным для приобретения квартиры на вторичном и первичном рынках Москвы при существующем уровне цен.
http://www.prime-tass.ru

Стоит ли рефинансировать ипотеку?

Рефинансирование ипотеки: стоит ли менять кредитора? Кому выгодно рефинансирование?

Ипотечное кредитование с каждым днем становится все популярнее в России. На какие только риски не идут банки, чтобы сохранить своих клиентов и привлечь новых, предлагая актуальную на сегодняшний день услугу – рефинансирование или перекредитование ипотеки. Что же это такое?

Лицам, оформившим ипотеку и имеющим хорошую кредитную историю, предприимчивые банки предлагают расторгнуть договор о займе со старым залогодержателем в пользу своего продукта с более низкими процентными ставками, тем самым делая акцент на существенной экономии клиентов. Однако, несмотря на то что процедура рефинансирования ипотечного кредита в России успела прижиться, многие банковские клиенты относятся к ней с осторожностью. И аргументы их выглядят вполне убедительно. Согласно мнению аналитиков, наиболее выгодна процедура рефинансирования клиентам, оформившим ипотeку в 2003–2004 годах.

Еще 3–4 года назад ипотечные кредиты в долларах выдавались под 15–17% годовых, а сегодня ипотечный рынок России радует нас возможностью получить аналогичный кредит под 9,5–11% годовых. Как видите, разница существенная. И у заемщиков, которые кредитовались до 2004 года, возникает очевидный соблазн воспользоваться новыми процентными ставками. Но перед тем, как принять решение о рефинансировании, необходимо сопоставить потенциальную выгоду с расходами по переоформлению кредита, рекомендует Екатерина Правдина, советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка.

Эксперты оценивают риски

Расторжение договора с банком и заключение нового заведомо предполагает, что клиенту придется понести некоторые издержки. А именно – потратиться на открытие банковского счета и ячейки, валютную конвертацию, страховку недвижимости, услуги нотариуса и оценщика – и это далеко не все. Поэтому некоторые аналитики полагают, что переход из одного банка в другой не выгоден, если новая процентная ставка незначительно ниже прежней, поскольку оформление самой процедуры не позволит заемщику на этом сэкономить.

Подобного мнения придерживается и Лора Файнзилберг, старший вице-президент банка DeltaCredit: «Рефинансирование имеет смысл лишь в случае, когда разница между ставкой действующего кредита и предлагаемой превышает как минимум 3%. По нашим данным, сегодня эта услуга не пользуется реальным спросом, поскольку невыгодна большинству современных заемщиков. В банки часто обращаются клиенты других банков с просьбой о перекредитовании только из-за того, что об этом много говорят».
По ее словам, еще в конце прошлого года некоторые банки активно рекламировали услуги по перекредитованию, а сегодня количество предложений резко сократилось. «Финансовый кризис заставил банки стать более консервативными в оценке своих рисков, а рефинансирование рассматривается как рискованный продукт. Кроме того, ставки по ипотеке стали выше, что уменьшило интерес к этой услуге со стороны клиентов», – отмечает Лора Файнзилберг.

Слабым звеном в системе перекредитования ипотеки в России остается отмена права на налоговый вычет. При смене кредитора льготы на налоговые выплаты автоматически перестают действовать, что, существенно увеличивает сумму общего долга.

В то же время наиболее заманчиво предложение по рефинансированию выглядит при оформлении долгосрочных кредитов, когда заемщик обязуется оплачивать услуги банка в предоставлении ипотеки, к примеру, на протяжении 10 лет.
Еще один способ избавиться от лишних процентных выплат – переоформить кредит в том же банке, если такой продукт имеется в перечне оказываемых им услуг. В сегодняшних условиях рыночной конъюнктуры банки все чаще запускают систему по рефинансированию ипотечного кредита, пытаясь отстоять своих клиентов в конкурентной борьбе.

Условия рефинансирования

Как правило, условия, на которых процедура рефинансирования является возможной, у всех банков схожи. В среднем они выглядят следующим образом.
Срок кредитования – от 1 года до 30 лет.
Валюта кредита – доллары, рубли.
Годовая процентная ставка – от 9% в долларах и от 11% в рублях.
Размер кредита – от 20 000 до 1 500 000 долларов, от 474 000 до 23 700 000 рублей.

До 75% от оценочной стоимости квартиры/индивидуального жилого дома.
Залог – ранее заложенная по рефинансируемому кредиту квартира в многоквартирном доме /индивидуальный жилой дом (жилой дом/коттедж/часть дома/блок в жилом доме блокированной застройки (таунхаус), с зарегистрированным на момент предоставления кредита правом собственности.
Погашение ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.
Наличие положительной кредитной истории по ипотечному кредиту – не менее 12 месяцев.
На первый взгляд, предложение звучит заманчиво, и понять, принесет ли оно выгоду в действительности, возможно с помощью обычного калькулятора. Между тем процесс перекредитования вызывает опасения не только у клиентов, но и у самих банков, поэтому прежде, чем получить «нового клиента», потенциальный кредитор должен взвесить все «за» и «против», тщательно изучив кредитную историю заемщика.

Кто-то теряет, а кто-то находит…

Прежде чем стать кредитором для «новосела», банк вынужден застраховать себя от возможных и весьма существенных потерь. Особенно уязвимым для залогодержателя, оказывающего услугу по рефинансированию, бывает период документального оформления перевода клиента от конкурента под «свое крыло». Банк погашает задолженность нового заемщика перед прежним кредитором и ждет, когда с потребителя снимут обременение. К этому отрезку времени банки готовятся с особой тщательностью, страхуя себя от потенциальных рисков.
В то же время сделать процедуру ипотечного кредитования более безопасной для банковского сектора пытается Ассоциация российских банков, предлагая все новые поправки в закон «Об ипотеке». Не так давно, в мае 2008 года, АРБ выступила с очередным подобным предложением на Петербургском ипотечном форуме, разработав проект федерального закона «Об ипотеке», который предусматривает возможность использования внесудебных процедур для обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом залога.

ДАРЬЯ ЖДАНОВА http://credit.rbc.ru

Консервация бедности

Собственное жильё: недостижимая мечта или лишняя забота

Сбой программы «Доступное жилье» не вызывает уже ни у кого сомнений. Кроме огромного роста цен на квартиры, других больших достижений, пожалуй, не назвать. Хотя, конечно, доходы строительной индустрии, превышающие доходы, получаемые в нефтегазовых отраслях, впечатляют.

Что касается обеспеченности квадратными метрами среднестатистического россиянина, которая, по данным статистиков, сильно выросла в последнее время, так ведь если у одной семьи коттедж в 300 «квадратов» на трех человек, а у другой на пять человек 33 квадратных метра, то сплюсуй да подели на всех — и получится почти 42 квадратных метра на каждого. Что ни на один сантиметр не улучшит площадь проживающих (а вернее — мучающихся) в хрущевке и ни на один сантиметр не ухудшит условия жизни тех, кто живет попросторнее.

В Санкт-Петербурге
на Второй всероссийской научно-практической конференции «Жилищная реформа в Российской Федерации: проблемы и решения» среди многих вопросов, которые поднимали в своих докладах выступающие, был как раз и этот, самый больной для России — жилищный вопрос.

Что будет с теми тремя миллионами россиян, которые стоят в очереди на получение жилья уже десятилетиями? Как решить проблему получения и увеличения квартир для тех 30 миллионов, которые нуждаются в улучшении жилищных условий? Что делать с теми, кто по уровню своих доходов точно не сможет купить квартиру по ипотеке (а это никак не меньше 70% населения, потому что по ипотеке, как говорят специалисты, лишь 10% россиян могут сегодня купить себе жилье в России)?

Решение этой проблемы многие видят через предоставление социального жилья. Об этом же написано и в Жилищном кодексе. Только вот реально социального жилья нигде в России нет и не строится. Что превращает право на его получение в фикцию.

Отсутствие шагов в эту сторону со стороны властей можно оправдать тем, что решение этой проблемы далеко не элементарно и уж точно не лежит на поверхности. И дело даже не только в отсутствии денег у власти, хотя сама она объясняет отсутствие социального жилья в стране именно этим.
Опыт Запада

Дело в том, что социальное, так называемое муниципальное, жилье на Западе вызывало и вызывает множество нареканий как со стороны граждан, так со стороны политиков, экономистов и социологов. И далеко не все, имеющие на него право, соглашаются жить в этих многоквартирных домах, настолько они неудобны и непрестижны. (В Восточной Германии чуть ли не все бетонные многоэтажки отданы под жилье цыганам. Немцы предпочитают жить поближе к земле, в собственных домиках.)

Кондоминиумы на Западе — слово нарицательное. Ассоциирующееся с грязью, тараканами, шумными, невоспитанными и необразованными соседями, отсутствием элементарных удобств — и не потому, что их нет, а потому, что всегда сломаны! Муниципалитеты не в состоянии контролировать и наказывать каждого жильца, относящегося к муниципальной собственности глубоко безразлично. Так же, как бесконечно вкладывать деньги в ремонт социального жилья.

Проживание в одном здании плохо обеспеченных людей, с низким уровнем образования, часто разных культур и с разным образом жизни, как показывает опыт Западной Европы и Америки, комфортным быть не может. Для развития общества, как единого социального организма, едва ли не еще более важно, что социальное жилье консервирует бедность, превращая нищету прямо-таки в наследственное право. Ведь достичь более высокого уровня жизни выходцам из таких домов, как правило, не удается.

И хотя социальное жилье некоторых западных стран по уровню комфорта выше обычного российского жилья, а цены в несколько раз ниже, поселяются в нем все-таки, в основном, эмигранты. Или молодые, как правило, студенческие семьи. Да еще, пожалуй, старики, не имеющие своего жилья. Остаться на улице не грозит сегодня никому — ни во Франции, ни в Германии, ни в Австрии, Англии или в Швейцарии…

Особо стоит остановиться на том, что в связи с дороговизной жилья от 30 до 40%, а в некоторых странах Европы — и до 50% жителей сегодня предпочитают не покупать жилье в собственность, а брать в аренду. Более высокий уровень комфорта, приличные соседи и престижное место проживания — вот к чему стремятся сегодня граждане ЕЭС. К тому же именно домовладелец обязан следить за чистотой и порядком, обеспечивать ремонт труб, подачу тепла и электроэнергии, что снимает заботу о жилье с тех, кто жилье арендует. Быть собственником, считают на Западе, далеко не всегда удобно. Ремонт крыши или канализации в собственном доме может лишить летнего отдыха — так стоит ли?

Нужно сказать, что преобладающее большинство домов Запада — это ТСЖ, которые заключают договоры на оказание услуг с управляющими компаниями. Хорошо известно, что стоимость квартир в доме в разы снижается, если ТСЖ плохо следит за домом (следовательно, высок риск потерять свои инвестиции в жилье не по своей вине, а по причине плохих соседей, а такое может случиться просто из-за того, что рядом живущие собственники обеднели). Кстати, именно поэтому проверка общего достатка покупателя при покупке престижного жилья всегда проводится чрезвычайно тщательно.

Дополнительный стимул для того, чтобы снимать, а не покупать — это имеющаяся защита интересов арендующего жилье по закону. Внезапно расторгнуть договор аренды без указания действительно очень веских причин для арендодателя практически невозможно. Причем предупредить о необходимости выезда из квартиры требуется за несколько месяцев, часто за полгода. А теперь сравните все это с Россией…
Опыт нашей страны

Дореволюционная ситуация с жильем в России волне согласуется с сегодняшней практикой Запада. Доходные дома (существующие наряду с домами милосердия, богоугодными заведениями и ночлежками для нищих) решали проблему жилья для тех, кто не мог позволить себе купить дом или квартиру, но имел хорошее образование и работал, получая приличное жалование.

Снимали квартиры чиновники, врачи, учителя, поэты, писатели, журналисты, профессора и инженеры… В сегодняшней России возможность аренды жилья для человека, имеющего обычную среднюю зарплату, могла бы также быстро решить проблему кадрового голода во многих российских регионах (одновременно создав большие проблемы для тех регионов, откуда люди очень хотят, но не могут уехать только потому, что в других городах съемное жилье для них не по карману). Но не та ли это реальная конкуренция, которая может заставить власть реально улучшить жизнь людей?
О чём нужно помнить

Специалисты говорят, что для того, чтобы решить, как и что строить дальше, нужно для начала понять, для кого мы хотим строить. То есть для начала проанализировать, кто будет жить в социальных квартирах.

И если нет сомнений в том, что они преимущественно будут заселяться молодыми врачами, педагогами и библиотекарями, то строить нужно квартиры с учетом требований этого социального слоя. А вот если, посчитав и оценив, можно уверенно говорить, что на социальное жилье будут больше претендовать пенсионеры, которым до инвалидности и одиночества осталось всего несколько лет и ухаживать за которыми некому, то, строить придется совсем другой тип дома. Или же нужно заранее предусмотреть несколько типов домов для разных слоев населения. Причем таких, чтобы любой из них не напоминал гетто для отверженных.

И уж точно нельзя заселять дома на окраинах лишь приезжими из Таджикистана и Узбекистана, что стихийно уже, пожалуй, происходит в Новосибирске. Если, конечно, у нас нет цели получить в России такую взрывную ситуацию, как в Париже. Соответственно, работы для всех участвующих в решении проблемы социального жилья — немерено. Но пока даже серьезных разговоров на эту тему, не говоря уж о проектах, и в помине нет.
Экономический базис

Что касается экономической платформы социального жилищного строительства, то выступивший на жилищной конференции в Санкт-Петербурге председатель Совета Федерации и лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов предложил решать проблему через создание Фонда социального жилья. Который, через государственную строительную корпорацию с филиалами во всех регионах страны будет давать заказы частным строительным фирмам, заранее определяя норму прибыли, что позволит снизить себестоимость за счет отсутствия коррупционной составляющей. Помимо снижения себестоимости, это даст возможность влиять на общий уровень цен на жилье. Строители, по мнению Сергея Миронова, будут брать в качестве ориентира именно цены Фонда. Построенное жилье будет по договорам социального найма предоставляться малоимущим.

Одновременно с этим, сказал Сергей Миронов, необходимо увеличивать объемы строительства, для чего в первую очередь решать проблему нехватки земельных ресурсов. Буквально он произнес следующее:

— Земли в России много, но строить на ней сложно и дорого: земельный рынок непрозрачен, коммуникации изношены, инфраструктура отсутствует. Это не говоря уж о монополизме и коррупции. Очень важно, что один из первых указов Дмитрия Медведева как раз касается жилищного строительства. Согласно указу, правительство РФ должно внести в Государственную думу законопроект о создании Федерального фонда содействия жилищному строительству. В его задачи войдет перераспределение неэффективно используемых государственных земель в пользу развития массового малоэтажного строительства.

Что касается жилищного кредитования, то председатель Совета Федерации предложил внедрять стройсберкассы, в которых люди будут сначала накапливать деньги, а затем брать под невысокий процент на покупку жилья. Гарантом стройсберкасс должно будет выступать государство.

На первый взгляд, варианты решения жилищной проблемы есть. Но не так же ли привлекательно выглядел проект «Доступное жилье» всего несколько лет назад? Что получили — знаем. А для того, чтобы увидеть, что получится из внедрения этих идей — придется подождать.
Лариса РАКИТЯНСКАЯ www.vn.ru

Банк «Хоум Кредит» запустил ипотечную программу в Красноярске

В рамках реализации федеральной программы по развитию ипотечного кредитования Банк «Хоум Кредит», один из лидеров российской банковской розницы, запустил ипотечную программу в Красноярске, сообщили М2 в пресс-службе банка.



Теперь жители города смогут оформить ипотечный кредит по всем предложенным Банком программам. «Мы рады объявить о том, что Красноярск – второй город Сибири, в котором представлена ипотечная программа Банка «Хоум Кредит». Совсем недавно мы предложили ипотечное кредитование в Новосибирске. В ближайших планах – запуск ипотеки в Омске, – отметил заместитель Председателя Правления Банка «Хоум Кредит» Владимир Гасяк. – Реализуя политику ответственного кредитования, Банк «Хоум Кредит» постоянно расширяет территорию работы ипотечной программы, внося посильный вклад в улучшение жилищных условий россиян».



Банк «Хоум Кредит» вышел на рынок ипотечного кредитования в декабре 2006 года. Сейчас ипотечная программа Банка представлена в 185 городах России. Банк предлагает различные условия кредитования: получение кредита вне зависимости от гражданства и места регистрации заемщика, предусматривает учет дохода до 4 созаемщиков, досрочное погашение кредитов (как полное, так и частичное) возможно с первого месяца без дополнительных штрафов и комиссий.



С помощью ипотечных программ Банка «Хоум Кредит» возможно приобретение в кредит квартиры, земельного участка, дома, осуществление финансирования строительства жилья или рефинансирование ипотечного кредита, полученного ранее в другом банке. Клиент Банка также может получить наличные средства под залог имеющейся недвижимости на любые нужды.
www.m-2.ru