Особенности земельной ипотеки

Большинство банков, выдавая кредит на землю, предпочитают "перестраховаться"

Сегодня спрос на землю в Подмосковье подогревают уже не только фермеры: растущие цены на жилье в столице вовлекают в процесс поиска земельных угодий все больше и больше горожан.

Кредиты на землю банки начали выдавать всего три года назад. Пионером на этом рынке можно считать Россельхозбанк, выделивший в 2006 году около 1,3 млрд рублей на земельную ипотеку для фермеров.

Долгое время развитие земельной ипотеки тормозил нерешенный вопрос об обороте сельхозугодий. В 1992 году эти земли (в основном, они принадлежали распавшимся колхозам) были розданы частникам «под огороды» по договорам бессрочной аренды. Поскольку они не являлись частной собственностью, их оборот фактически не осуществлялся. Сумятицу вносили и противоречия между тремя законодательными актами: Гражданским и Земельным кодексами РФ, а также федеральным законом «Об ипотеке». За десять лет многие из арендованных сельхозземель были переведены в собственность, но функциональный статус мешал их свободному выходу на рынок. Вместо того чтобы возиться с тяпкой над грядками, большинству хозяев хотелось строить там дома и гаражи. Одновременно тысячи участков зарастали бурьяном или превращались в свалки.

Государство не раз заявляло, что будет изымать земли у тех, кто в течение трех лет не сможет привести их в порядок. Возможно, в сентябре нас ждет еще одна реформа в рамках решения этой проблемы. Многие землевладельцы надеются, что она улучшит условия использования сельскохозяйственных земель.

Надеются на это и банки. В июле Московский банк реконструкции и развития запустил новую программу, позволяющую брать ипотеку на земли сельхозназначения. По словам старшего вице-президента МБРР Андрея Шелкового, сегодня банк готов выдать клиенту до 70% стоимости участка (размером до 50 соток). Особых требований к расположению участка и к окружающей инфраструктуре нет.

Но большинство российских банков более сдержанны в вопросах земельного кредитования. Прежде всего это связано со сложностью оценки предмета залога. Ведь один выезд оценщика на участок может занять целый день. «Оценка залога для загородной недвижимости будет стоить 7,5–8 тыс. рублей, в то время как оценить квартиру в Москве можно за 3–4 тыс. рублей», – уточняет директор департамента кредитования Независимого бюро ипотечного кредитования Татьяна Микеева. Из-за низкой ликвидности земли финансовые маневры банков на рынке земельной ипотеки ограничены. По словам эксперта Городского ипотечного банка, проблему создает и такой психологический момент: в отличие от квартиры, земля не является товаром первой необходимости. Поэтому при возникновении финансовых проблем клиенты предпочтут не платить по кредиту, а просто продать земельный участок на торгах, что еще больше повысит риски банков.

Действуя на рынке земельного кредитования, большинство банков предпочитают «перестраховаться». Они вводят ограничения на удаленность объекта от МКАД. «Некоторые выдают кредит на землю не дальше 30 км от МКАД, другие – не дальше 50–75 км. Отдельные банки также требуют, чтобы размер участка был не менее 6 соток», – говорит Татьяна Микеева.

Кроме того, не выдаются кредиты на участки, находящиеся в охранной зоне или в государственной собственности (например, лесной фонд), а также земли, загрязненные опасными (например, радиоактивными) отходами. В то же время, по словам Татьяны Микеевой, «наличие леса, коммуникаций, водоема, круглогодичного подъезда значительно повышает ликвидность залога, поэтому к таким участкам банки более лояльны».

Из-за высоких рисков процент первоначального взноса за участок земли выше процента по жилой ипотеке: он составляет не 10%, а 20–30%, а иногда даже 50% (банк «Возрождение») от суммы кредита. Средняя сумма кредита на землю составляет 200–300 тыс. долларов. Средний процент кредитования: на 2–3 пункта выше, чем в жилищной ипотеке. Например, «ОРГРЭСБАНК» предлагает кредит со ставкой 16% в рублях и 13,5% в валюте.

Растущий спрос на земельную ипотеку сегодня готовы удовлетворить лишь около двух десятков финансовых организаций (Сбербанк, МБРР, Городской ипотечный банк, «ОРГРЭСБАНК», Московский кредитный банк, Home Credit and Finance Bank, «Сосьете Женераль Восток», «Райффайзенбанк», банк «Возрождение», «Агроимпульс», «ТрансКредитБанк», «Фора-Банк», «Петрокоммерц», «Зенит», Московское ипотечное агентство и другие).

Большинство из них (например, «Агропромкредит») предлагают «ломбардные» кредиты на землю, то есть под залог имеющейся у заемщика недвижимости, как правило, квартиры. «Ломбардная» схема удобна, но рискованна. Ведь если у клиента возникнут трудности с выплатой кредита, ему придется расстаться с квартирой и переселиться в коттедж, который далеко не всегда может быть пригодным для проживания. Некоторые банки, например «Агропромкредит», готовы финансировать покупку земельного участка с домом, другие – землю с «отложенным» строительством коттеджа (ТрансКредитБанк). И, наконец, небольшая часть банков («Возрождение», «Сосьете Женераль Восток», «Фора-Банк») дают кредит под залог самой земли.

Процедура кредитования – стандартная. По словам начальника отдела координации ипотечного кредитования департамента развития розничного бизнеса АБ «ОРГРЭСБАНК» Романа Слободяна, клиент должен представить документы о доходе (справку по форме 2-НДФЛ или – при недостаточных доходах – справку по форме банка), трудовую книжку, ксерокопию паспорта. Приобретаемый участок должен иметь кадастровый номер и план, где обозначены его границы. От недели до месяца банк проводит андеррайтинг клиента, после чего выносит окончательное решение.

Покупка участка сегодня выгодна не только тем, кто мечтает о цветочных грядках или о домике в лесу. По данным экспертов, земля дорожает в среднем на 30% в год и является сверхвыгодным активом. «Земля значительно опережает рост всех банковских депозитов и вложений в финансовые инструменты», – утверждает специалист ООО «Ипполит» Сергей Пустовалов.
РБК
Продажа апартаментов со скидкой 3-5% от цены застройщика!

Ипотека без страховки: за и против

Отмена обязательного страхования жизни и здоровья заемщика при ипотечном кредитовании неизбежно приведет к увеличению процентных ставок по ипотеке. К такому выводу склоняются банковские аналитики.

Напомним, ранее руководитель Роспотребнадзора Геннадий Онищенко заявил, что страхование заемщика при оформлении такого кредита должно быть добровольным, а не обязательным условием договора. По его словам, практика обязательного страхования заемщиков является незаконной и противоречащей правам потребителей.

Отметим, что на сегодняшний день страхование — это обязательное условие при оформлении ипотеки. По закону, клиент обязан страховать только предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Но банки-кредиторы, как правило, требуют, чтобы заемщик дополнительно страховал свою жизнь и трудоспособность и риск утраты права собственности на жилье (так называемое, титульное страхование).

Как рассказала корреспонденту интернет-издания «NewsProm.Ru» руководитель кредитно-кассового офиса Городского Ипотечного Банка в Тюмени Инна Кондратова, если Роспотребнадзор усилит свои попытки в продвижении этой инициативы, это необратимо повлечет за собой повышение и без того высоких процентных ставок по ипотеке, так как банки будут вынуждены застраховываться от риска невозвратов по кредиту.

«Можно предположить следующий сценарий дальнейшего развития рынка ипотечного кредитования: увеличение процентных ставок, сужение круга инвесторов до минимума, возможными последствиями также могут стать гораздо большее число дефолтных кредитов», — прокомментировала Инна Кондратова.

Страхование жизни и здоровья заемщика при заключении договора ипотечного кредитования с банком — необходимая процедура, которая выгодна как банкам, там и их клиентам — считают в филиале «Росгосстраха» по Тюменской области».

«Страховать жизнь и здоровье выгодно, прежде всего, самому заемщику. Долговые обязательства банка обеспечены залогом недвижимости, — пояснила ведущий специалист отдела маркетинговых коммуникаций страховой компании София Хайруллина. — То есть в случае инвалидности или смерти заемщика банк вправе забрать у него квартиру в счет погашения долга. Получается двойная беда для заемщика и наследников. Если заемщик застраховал свою жизнь и здоровье, долг перед банком погасит уже страховая компания».

Добавим, что летом прошлого года у тюменцев была возможность оформить ипотечный кредит без страховки в рамках акции «Отмена страхования жизни и трудоспособности заемщика», которую проводил Городской Ипотечный Банк. Однако по результатам акции горожане в большинстве своем сделали выбор застраховаться добровольно.

Олеся Щербакова

Ставки по кредитам растут и будут расти

До конца года ставки по рублевым ипотечным кредитам поднимутся, уверены эксперты. Обслуживать свои ипотечные активы банкам становится все сложнее: инфляция растет, деньги дорожают. Средств не хватает даже Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), основному игроку на рынке рефинансирования ипотечных долгов.

Поэтому Агентство вводит новые правила работы со своими партнерами. Как отмечают эксперты, решение об изменении стандартов АИЖК, а по ним в стране выдается около 60% всех ипотечных займов, обязательно скажется на большинстве покупателей ипотечного жилья и участниках рынка.

До последнего времени Агентство оставалось последним игроком, не повышающим ставок по ипотечным кредитам. В конце этого года АИЖК предлагало ставку по ипотечным кредитам на уровне 10,75% в рублях.

"Сейчас мы видим, что Агентство не могло себе позволить работать по нерыночным ставкам. Потому что на балансах небольших региональных и средних банков скопилось порядка 200 млрд руб. в ипотечных кредитах, выданных по стандартам агентства. На самом деле, это тромб в российской банковской системе, который "купирует" дальнейшее развитие ипотеки", - комментирует происходящее в гостях у программы "Капитал" на РБК-ТВ вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов.

Просроченная задолженность по ипотеке растет. Так, по данным АИЖК, на 1 мая 2008г. уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам в портфеле АИЖК составляет 5,1%. При этом у пяти субъектов доля "плохих долгов выше 10% - Костромская область, Ставропольский край, Ульяновская область, Алтайский край, республика Алтай. "Рекордсменами" по невозвратам долгов оказались Костромская область и Ставропольский край – 24% и 21,1% соответственно. Следствием данной тенденции стало то, что АИЖК все чаще отказывает партнерам в выкупе закладных по ипотечным кредитам. Например, принято решение об отказе в рефинансировании кредитов от 1,5 млн рублей с первоначальным взносом менее 20%, при сочетании обоих параметров. Если кредит выдается меньше чем под 12%, Агентство не будет его выкупать, а если будет, то с серьезным дисконтом.

Эксперты говорят о том, что Агентство находится между двух огней. С одной стороны, на него давит рынок капитала с резко возросшими ставками, с другой стороны, это агент государства, который должен воплощать в жизнь программу "Доступное жилье", декларированную властями. Рынок ипотеки не сможет безболезненно пережить политики ужесточения АИЖК. Прежде всего пострадают мелкие и средник банки, которые не осилят новые требования по рефинансированию займов.

Если ситуация будет развиваться по такому сценарию как сейчас, на рынке могут остаться крупные банки с государственным участием, крупные компании как АИЖК и иностранные банки. Такое сужение рынка может быть благом в данный момент, поскольку лучше иметь много крупных, чем очень много не докапиталлизированных банков, отмечает генеральный директор компании "АТТА Ипотека" Александр Черняк.

"Качество портфеля, которое удалось получить АИЖК, неудовлетворительно именно по причине того, что до этого стандарты были достаточно либеральны, что негативно сказывается на рынке ипотечного кредитования и на последующую секьюритизацию ипотечных активов", - говорит руководитель ипотечного блока "Альфа-Банка" Илья Зибарев.

Между тем покупателям жилья нужно готовиться к повышению ставок на ипотеку, несмотря на то, что за последние восемь месяцев они выросли на 1,5-2% в зависимости от рискованности продукта. "Мы увидим рост на полпроцента в ближайшие три-четыре месяца", - полагает И. Зибарев. Тогда как некоторые эксперты прогнозируют уровень ставок по ипотечным кредитам на четыре года вперед, вплоть до следующих президентских выборов. "На 2010г. размер ставки может составить 14-15% с последующим понижением к 2011г.", - считает О.Иванов.
РБК

Растет число банкротов по ипотеке

Ставка больше, чем жизнь
Для 80 процентов россиян ипотечный кредит все еще недоступен

Десять лет назад, когда вступил в действие закон об ипотечном кредитовании, большинство россиян впервые услышали слово "ипотека". В прошлом году кредитов на покупку жилья было выдано уже на 556,5 миллиарда рублей. В первом квартале этого года - на 151 миллиард рублей.

Однако пока смогли взять ипотечный кредит чуть более 1 процента россиян. Как помочь тем, кто остался за "чертой ипотеки"? Стоит ли сейчас покупать жилье в кредит и как изменятся цены на рынке недвижимости в ближайшее время? На эти и другие вопросы "РГ" отвечает вице-президент Ассоциации строителей России, председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев.

Российская газета: Владимир Николаевич, так стоит сейчас брать ипотечный кредит или лучше подождать, когда, может быть, жилье подешевеет?

Владимир Пономарев: Я бы советовал, если есть деньги, брать. Ставки по кредиту уже сейчас 13-14 процентов. До конца года они могут подняться до 15 процентов. Рост цен на жилье - 25 процентов. Беря кредит, вы фиксируете цену на момент покупки квартиры. Следовательно, от дальнейшего подорожания вы уже защищены. Напротив, рост цен для тех, кто приобрел квартиру в кредит, даже выгоден, потому что купленное жилье можно будет продать по более высокой цене. Но, с другой стороны, сейчас потребителям будет намного сложнее получить кредит, поскольку банки ужесточили требования к заемщикам.

РГ: Я так понимаю, что в этом виноват американский ипотечный кризис. А каков процент невозвратов по кредитам среди россиян?

Пономарев: В России около двух процентов заемщиков - банкроты по ипотечным кредитам. Беспокоит то, что эта цифра стала расти. В Алтайском крае число дефолтов составляет 24 процента, в Башкирии, Краснодарском крае (по ряду ипотечных программ) приближается к 9 процентам. Причина та же, что и в США, - банки начали учитывать не только "белые" доходы, но и так называемые черные. На рынке появились ипотечные программы с пониженным первоначальным взносом, а то и вовсе без него.

Кроме того, ускоренными темпами снижались процентные ставки. В результате мы получили не кризис, как в Америке (такого кризиса у нас нет и не может быть из-за малого объема выданных кредитов), но тенденции в смысле политики на рынке те же самые. Основной проблемой России является невозможность в короткие сроки провести рефинансирование ранее привлеченных займов. И у многих банков нет другого пути, как выйти из программы. Банк может официально не объявлять об этом, но под разными предлогами отказывать в выдаче ипотечного кредита.

Что касается рисков для банков, связанных с дефолтом заемщиков, то, к сожалению, в России отсутствует очень важный механизм - страхование кредитных рисков. Эта система успешно опробована Казахстаном. Страхуется часть кредита, и если человек не может платить, то часть нужной суммы покрывает страховая компания.

РГ: На ваш взгляд, ипотека в России состоялась?

Пономарев: Безусловно. Массово ипотечные кредиты россияне начали брать с 2002 года. Тогда их было выдано на сумму 300 миллионов долларов. В пошлом году уже на 25 миллиардов долларов. Таким образом, по общему объему ипотечного рынка мы достигли уровня Польши. В целом воспользовались кредитами порядка 700 тысяч российских семей. Конечно, для России это не так уж и много.

Однако у нас сформировалось несколько искаженное представление об ипотеке, как чуть ли не о единственной возможности улучшить свои жилищные условия. Во всех странах ипотека является инструментом приобретения жилья для тех слоев населения, которые обладают стабильными и, подчеркну, относительно высокими доходами. В России взять ипотечный кредит могут позволить себе лишь люди с доходом на семью из трех человек не меньше 60-70 тысяч рублей. А это всего 20 процентов населения. Остальные 80 процентов граждан не могут ни купить квартиру самостоятельно, ни участвовать в ипотеке.

На мой взгляд, надо развивать рынок съемного жилья. В большинстве западных стран снимают квартиры до 40 процентов населения. Кстати, платеж по кредиту, если брать Москву, даже за стандартную "двушку" на окраине города, все равно окажется выше, чем плата за найм - примерно в 1,5-2 раза. Ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10-30 лет.

Неправильно также напрямую связывать доступность жилья и ипотеку. Для тех категорий граждан, кто не может самостоятельно решить квартирный вопрос, должен быть свой инструмент приобретения жилья, где значимую роль будут играть бюджетные средства. Пример США. Там ипотеку могут позволить себе около 75 процентов населения, для остальных в зависимости от уровня дохода предоставляется господдержка - для одних больше, для других меньше.

У нас вроде бы тоже существует механизм субсидий для определенных категорий граждан. В прошлом году их получили около 70 тысяч семей. Всего же семей в России 48 миллионов. Если поделите одно число на другое, получите 0,1 процента. Капля в море. Возможно, надо искать и другие пути, как сделать жилье доступнее.

Из чего сегодня складывается стоимость квадратного метра? Это строительная себестоимость, земля, инженерная инфраструктура и плата за подключение к сетям, прибыль профессиональных участников строительного рынка, всевозможные поборы, в том числе в виде взяток. В структуре цены все эти расходы достигают не менее 50 процентов. Если государство будет бесплатно выделять землю, цена упадет сразу на 20 процентов, если возьмет на себя инженерную инфраструктуру - еще на 30 процентов. Так делается во многих странах. Государство финансирует или софинансирует определенную часть затрат на строительство. Но только адресно в рамках социальных жилищных программ, включая социальное жилье. Кстати, подобный опыт есть у Белгорода и Москвы.

Таким образом, наряду с сегментом коммерческого жилья, реализуемого по свободным ценам, должен существовать сегмент, на котором цены регулируются государством-соинвестором.

РГ: Мы все время говорим о росте цен на жилье. Означает ли это, что с подорожанием квадратных метров уменьшается число тех, кто может позволить себе купить жилье?

Пономарев: Если доходы населения будут расти медленнее, чем рост цен на рынке жилья, то да. В предыдущие годы реальные душевые доходы россиян росли примерно на 10 процентов в год, а реальные цены на жилье - на 15 процентов. При этом в прошлом году было введено в строй порядка 60 миллионов квадратных метров жилья. А потребность выше в разы. Построенного жилья не хватает даже на тех, кто бы мог его купить.

РГ: В России собираются развернуть масштабную программу по малоэтажному строительству - как более дешевую альтернативу многоквартирным домам. Возможно ли взять в ипотеку загородный дом?

Пономарев: В принципе можно, но здесь есть определенные сложности. Для загородной недвижимости очень сложно совершить оценку приобретаемого имущества. Учитываются такие составляющие, как удобный подъезд, наличие коммуникаций, инфраструктуры - магазина, больницы, школы и прочее. Не в каждой сельской местности это есть, а значит, ликвидность такой недвижимости невелика. То есть юридических запретов никаких, но экономические реалии таковы, что банки не дают кредиты на приобретение загородного имущества.
www.rg.ru